叶檀:这个板块危险

    房市：这个春天有点儿不真实

    据说女皇武则天在代唐之后一度暗流潜涌，为了彰示天下民心所向，她在寒冷的冬天写了一首催花诗，结果次日长安城内百花齐放。如今的房地产开发商不甘先人专美于前，有样学样，在2009年春联手打造了一个楼市春天
　　自2009年第一季度以来，关于楼市重现小阳春行情的说法一度甚嚣尘上。房地产业是否成为了金融危机中第一个全面复苏的行业，楼市眼下的回暖是否意味着已经触底反弹？让我们一起来解读。
　　开发商被指自我炒作
　　春展一向被称为楼市的风向标，在一线城市举办的春展，其指向意义更是不言而喻。然而2009年4月中上旬以来，在北京和上海等地举办的春展(春交会)却引起非议一片，开发商被指自我炒作，以造成楼市回暖的假象。
　　重现卖方市场？
　　记者多次前往2009北京春季房地产展示交易会进行现场采访，感觉更像一个展示会，而不是交易会。参会的人很多，但基本上没有见到达成交易的场景。大家的普遍感受是，房价又涨了，不仅仅是楼市的春天来了，而且很快就将回复到2006～2007年的酷暑中去。
　　优惠购房大卖场是今年北京春展重点打造的理念，然而在现场，优惠折扣显得微乎其微，而且像2008年送礼品、送物业、送车位、送装修、送家电等促销手段，2009年也似乎退出了舞台。不管是四五环外的郊区房还是中心城区的高价房，现在的价格都比年初高出了一两千元不等，而且还供不应求，一扫2008年底金融危机袭来时的低迷和冷清。
　　远洋沁山水在年前开盘的一期均价是1.1万元/平方米，春节后开盘的二期均价是1.2万元/平方米，在春季房展上，房价已经被叫到1.4万元/平方米。同样的情形在上海等地都有发生，闵行区古美罗阳板块的万源城D街坊，2月28日开盘价是1.56万元／平方米，3月28日涨到1.63万元／平方米，4月6日已经涨到1.68万元／平方米。楼市似乎又出现了高温的卖方市场。
　　实际成交聊廖
　　据主办方统计，本届北京房展会共有118个项目参展，意向成交总额为31.7亿元，人流量突破15.5万。其中北京项目意向成交1812套，意向成交金额达到20.7亿元，与2008年春展北京项目15亿元的成交金额相比增长4成。本届展会北京房源的意向成交面积15万平方米，成交套均面积为98平方米，而去年春展仅为86平方米。
　　然而，在实际成交量方面，主办方总是含糊其辞。有关人士对比了4月8～12日展会期间与前后几天期房和现房的网上认购和网上签约的数量，发现除4月11日当天网上签约量突破700套，比其他日子多出约100套之外，其他几日均反应平平。媒体指出，所谓井喷的成交量背后，反映出多家地产大鳄一反往届的鼎力支持、实际成交量的模糊以及开发商的虚假成交。
　　开发商炒出来的假象？
　　在房展会现场，银发族和大学生占据了在展厅人群的一大部分。更有媒体曝光，开发商用每人每天50元、管一顿午饭的酬劳，雇人到售楼处或者房展会，为看房、签约当托儿。这使得许多人开始怀疑，房展会轰轰烈烈的意向成交，或许就是开发商自导自演的一出戏。另外，根据记者在现场所做的采访调查，绝大部分人表示目前报价偏高，还需继续观望。
　　时事评论家时寒冰则指出，北京的开发商、代理公司和楼市炒家现在形成了一套完整的拉高房价、投机炒作、套取银行资金的非法产业链，有能力在短期内拉高房价，只要房价不跌20%，他们的行为就不容易暴露。短暂回暖不真实的春天
　　开发商应该为谁盖房？楼市是否存在刚性需求？不久前房地产大佬任志强和楼市专家戴建中曾经有过激烈对话。暂且不论谁是谁非，但任志强敢于隔空喊话并显得底气十足，与第一季度楼市的短暂回暖不无关系。
　　国家统计局数据显示，2009年1～3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%，其中商品住宅销售面积增长8.7%；商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%，其中商品住宅销售额增长24.7%。价格方面，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，环比上涨0.2%。价格同比仍在下跌，但出现0.2%的环比涨幅，暂时止住了自2008年8月以来连续7个月的下滑势头。
　　数据在手，开发商们如获至宝，部分人于是迫不及待地选择了涨价。
　　打的是心理战
　　在当前的楼市博弈中，面对巨大的降价压力，开发商们显得慌而不乱，咬紧牙关不肯降价，并且频频主动出击，抢占制高点。
　　不肯降价是因为习惯了暴利的日子，是因为手中有恃。房地产业是中国的支柱产业，中国的经济离不开房地产业，要死大家一起死。现在看来中国的经济肯定跨不掉，所以不降价也奈何我不得。
　　随着经济的发展，住房成为了家庭必需品和重要的投资品。开发商都是商战高手，深谙心理战的奥妙，把楼市想像成菜市和股市，拿捏住了人们离不开罗卜青菜以及追涨不追跌的心理。稍有风吹草动，就赶紧群起抬价并大声吆喝：你到底买不买？再不买就又要涨了！
　　中国房地产指数研究院副院长陈晟认为，一季度楼市交易量的回升主要是2008年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。"3月份的高成交量主要来自于积压一年的需求集中释放，这部分购房人对于房屋的单价和总价都很敏感，不可能接受价格过高的项目。"某北京房地产研究所研究部部长王秀玲分析道。
　　房产魔鬼辞典
　　需求：需求是海绵里的水，只要挤，总会是有的。
　　刚性需求：即使它是秋天里的朝露，如果建一座承露台，也总能接得盆满钵满。
　　开发商说刚性需求：楼市的春天来了，再不买就又要涨了。
　　中国社会科学院研究员曹建海指出，"开发商的炒作，主要有4种手段。一是站在舆论的制高点，这是最重要的，所以出现了任志强和戴建忠的大辩论。二是通过房展会和楼盘订购会等途径，请大量的房托来营造热销的气氛。三是我们最近听到的假按揭的现象。四是通过零首付等方式来吸引和分化消费者。"
　　无改楼市基本走势
　　一时回暖无法使楼市的供需结构发生逆转。戴德梁行最新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006～2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米，消化这些库存平均需要9个月时间。财经评论员叶檀认为，房地产复苏取决于诸多因素，绝不是说在半月以内成交量有所反弹，它就可以复苏。上海市房地产行业协会也认为，近期的楼市回暖是阶段性、恢复性和局部性的，目前市场需求仍然比较脆弱。
　　21世纪中国不动产市场研究经理孟奇表示了担忧，他认为当前的这种做法不仅带有一定的欺骗性，而且并不理性，反而会导致购房者陷入新的观望期，通过价格下降激活市场的收效很可能会前功尽弃。上海市房地产行业协会也于近期公开告诫说："小部分房地产开发企业又开始提高楼盘的销售价格。这尽管是个别现象，但如任其蔓延，形成气候，则会破坏目前来之不易的市场气氛，影响楼市健康发展，这方面的教训是相当深刻的"。

责编：谷立亚