叶檀:怪象频现 楼市“衰退反弹”

　　此次回暖很可能是流动性支撑下的小反弹，下一波房地产市场会跌得更惨。一旦房地产市场被刺激成大阳春后再崩溃，市场将会进入漫漫长夜。

　　有媒体披露，房地产市场出现怪象：一边是商品住宅热销，另一边却是退房频发；一边是企业库存压力仍较大，另一边却是企业频频提价；一边是消费者购房信心略微恢复，另一边却是开发企业投资信心依然不足；一边是社科院隆重推出房地产蓝皮书，另一边则是“后院起火”。

　　房地产出现四大怪象，只能说明市场处于十字路口，大家都在摸着石头过河，走一步看一步。证券市场有句话，叫久盘必跌，如果市场找不到支撑点，在上下震荡之后跟随地心引力一头向下，退房现象还会增加；相反，如果房地产投资与成交继续上升，资产品价格继续上涨，此次房地产小阳春会被宽松的货币政策刺激成大阳春后再崩溃。

　　上述怪现象是典型的市场盘整信号。

　　摹仿上述句式，就可以从经济周期的角度解开上述四大怪：一边是宏观经济没有确认回暖，而信贷增量已创下历史新高，导致主要城市商品住宅出现回暖迹象；一边是房地产新屋开工量继续处于冰点，另一方面是随着成交量的回暖某些地区的楼盘开始提价，说明此次提价是随着成交量回暖产生的短期市场行为；一边是房地产库存量继续居高不下，另一边是资金充裕的大型房地产商开始新一轮圈地热，表示这些房地产商认可将来地价必将上涨，低价圈地相当于低价购买原始股，可以通过市场回暖得到增值；至于社科院后院起火，这是好事，学者应该秉持独立观点，时间会让浮躁者浮出水面。

　　房地产回暖有真实数据支撑，各个城市房地产市场的同步回暖，绝不是房地产商搞的假按揭等花招能够形成的。根据北京、上海、深圳三地房地产交易管网数据统计，2009年第一季度，京沪深三地新房交易量创新高，同比平均上涨100%以上，北京和上海两地交易量甚至达到2007年同期水准。

　　此次回暖并非另一轮房地产景气周期的开始，几个关键数据说明，房地产业仍然处于衰退期，但可能处于衰退末期。房地产市场目前处于去库存化的关键时刻，商品房热销没有能够完成去库存化的过程。

　　房地产行业有多少库存，各方无统一数据。据中原地产统计显示，截至今年3月底，招商、中海等十家标杆上市房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1635万平方米，总存量相当巨大。海尔地产董事长兼首席执行官卢铿透露，到现在为止，开发商拿到的存量土地面积乘以容积率等于24亿平方米。地产大嘴先生任志强估算，如果政府不出台更为利好的政策，今年年底，空置商品房面积将可能达到4亿~5亿平方米。更有报告指出，目前整个房地产业的存货资产约有4万亿元，要是以这个数字来计算，那么至少有30亿平方米以上的商品房库存。即便以中位的4万亿估算，以目前的成交量计，也需要一年左右的消化时间。当然，如果房地产市场在刚性需求后，投资需求随之跟上，目前的库存量就不会成为太大的问题。

　　房地产新屋开工量是宏观经济回暖的先行指标之一，在大多数情况下，房地产市场对宽松的货币政策有直接反应，典型表现就是房地产投资增加，新屋开工量上升。从去年下半年开始，全国房地产投资增速和新屋开工面积增速急剧下降。国家统计局4月13日数据显示，1~3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，比去年同期回落28.2个百分点。但是，据业内人士观察，4月份房地产开发商的投资意向增加。

　　无论如何，土地市场已经率先开始回暖，开发商拿地热情“高涨”，住宅用地成交量首次超过去年同期水平。4月全国60个重点城市共成交土地529宗，环比增加16%，同比增加73%，成交土地面积2615万平方米，环比增加31%，同比增加44%。这是2009年1~4月，住宅用地成交量首次超过去年同期水平。新屋投资量赶不上拿地热情，只能说明，开发商将土地当作了正待升值的资产品，只有让购房者把房产当作资产品，拿地的开发商才能找到接盘者。

　　从宏观经济看，此次回暖很可能是流动性支撑下的小反弹，下一波房地产市场会跌得更惨。一旦房地产市场被刺激成大阳春后再崩溃，市场将会进入漫漫长夜。

责编：王玉飞