开发商土地市场无惧追高 再现2007年时疯狂

　　在去年难以回避的楼市调整中，许多开发商为过去的愚蠢与疯狂进行反省甚至付出代价，土地市场内的表现之一便是“地王”的消失。然而，继前段时间本报提出新一轮圈地运动将火热上演后，近期更是发现开发商不但扩张势头十足，还无惧追高，地价不断被刷新，新“地王”不断涌现！

　　从扩张到追高

　　上周，多个城市出现土地集中成交，且由于开发商的“追捧”，成就了新一批“地王”的诞生，多幅地块高溢价成交，有的甚至楼板价已接近周边房价，令业内咋舌。

　　如上海成交的7幅土地中，有5幅的溢价率超过了100%，即成交价是起始价的2倍以上。其中，长宁区周家桥街道91街坊吸引了68家企业领取出让文件，最后有15家企业申请竞买，成交价4.22亿元人民币，与这幅土地的挂牌起始价约2.11亿元相比正好翻番，项目楼板价也升至近22000元/平方米，成为今年以来上海单价最高的住宅用地；还有宝山区高境镇金家巷南侧住宅地块，44家企业领取了出让文件，13家企业报名竞买，最终6亿元的成交价，溢价率高达142%，并且这一价格让在场的业内人士都感到相当惊讶，因为高境镇位置很偏，房价都不到万元，而这幅地折合楼板价已经超过9000元/平方米。

　　事实上，不仅在上海，近期全国范围内地价高企的迹象都非常明显。同在上周，广州珠江新城最后一幅住宅用地D8-C3地块在17家开发商的激烈争夺中高价出让成功，广州市城市建设有限公司以3.45亿元的出价赢得最后的胜利，并且折合15323元/平方米的楼面地价也刷新了珠江新城的记录。事后，广州城建还发表声明称：作为珠江新城最后一块住宅用地，按成交地价和建造成本测算，综合考虑未来中国经济及房地产市场发展趋势，该项目在区域内“仍有一定利润空间”。

　　此外，中国指数研究院的报告显示，5月土地成交量比去年同期大幅增长，且高价成交已成为特点。如绿地集团以12亿元摘得的上海徐汇区船厂路地块，成为今年以来的总价“地王”；富力地产以近15000元/平方米的楼板价竞得的北京广渠路10号地，成为北京今年以来的单价“地王”；万科经过146轮举牌、13.86亿元夺得的佛山地块，也成为当地的新“地王”。

　　进一步的分析数据更显示，5月全国60个重点城市共成交土地553宗，环比增加5%，同比增加73%；成交土地面积2686万平方米，环比增加3%，同比增加89%。并且，一线城市5月住宅用地全部成交，流拍现象“绝迹”。至上周，高溢价率的情况更是凸显，且住宅用地平均溢价水平（56%）远高于商业用地（1%）。

　　唯恐助长房价

　　珠江新城土地受到“围抢”也被视作土地市场升温的又一佐证。业内认为，基于楼市成交回暖，开发商资金困境得到缓解，土地储备的欲望也再次强烈起来。“现在宏观经济面临新一轮的流动过剩，在资金的冲击下地价房价联动上升的苗头重现。”易居中国分析师薛建雄直言，“基于楼市复苏和国家希望经济保持快速发展的态度，开发商的信心越来越足，所以很多企业眼下选择加大投资力度，不惧短期内受到调控而大举扩张。”

　　但业内也已开始担忧，新一轮的“圈地潮”下，土地价格再次被开发商推高，更可能带动房价进一步上涨。“土地作为房地产业的物质基础和房地产开发的前提条件，对房价也产生基础性的影响，这既体现在拿地价格左右着未来建在土地上的楼盘的价格，又体现在土地高价成交对周边已建楼盘的价格的‘支撑’甚至‘助长’上。因此若想稳定房价，防范土地炒作、控制地价飙升是很有必要的。”

　　中原地产的分析师还表示，目前出现了不少高溢价成交的地块，但是在全球经济没有好转、国内信贷宽松的背景下，这种由地价推高的房价最后将会演变为楼市泡沫。“土地市场正在迅速升温，预计招拍挂市场将会面临较为激烈的竞争，但我们看到在市场恢复过程中，开发商拼命去拿地，出现了比2007年更疯狂的泡沫，跟风只能助长泡沫的生成。”SOHO中国潘石屹也对媒体表示。

　　政府喜忧参半

　　业内还指出，对地方政府来说，土地交易的活跃可能有喜有忧。一方面，土地市场升温对增加财政收入、拉动投资建设等均有益；另一方面，对房价稳定的消极影响也在顾虑之中。

　　如针对近期广州房价上升及“地王”重现，广州市国土房管局推出6条措施来平抑楼市，其中包括根据市场需求来控制土地投放规模和节奏；加大商服用地的供应规模，通过改善经营性用地供应结构，来消减市场投资过分集中于住宅用地所带来的风险；增加土地市场的透明度，定期公布季度经营性土地供应计划和举办土地公开出让前的推介会，通过主动服务企业和减少信息不对称，来服务开发企业的理性投资决策等。相关负责人还表示，广州不会因为地价过低而不卖地，也不会因为地价高了就多推地，而是按实际需求来供应土地。

　　不过，从近期来看，由于楼市正在经历的“阶段性利好”，业内认为直接导致的结果就是房价无法实质回落，地价还将持续上升。“土地市场的火爆，高溢价土地的出现，会成为房价上涨的推手，投鼠忌器的顾虑还是有必要的。”克尔瑞（中国）研究中心首席研究员陈啸天表示，“在房地产宏观调控上，政府扮演着中间人的重要角色，必须承担好三方面责任：增加有效供给的同时，防止诱发过高的预期；解决房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响；大力发展廉租房和经济适用房建设，以确保低收入阶层的基本住房需求。”

责编：张福伟