眼下,北京新房价格节节攀升,二手房报价也是水涨船高。到底什么需求是购房的主流需求?又是什么人撑起了北京的高房价?中国证券报记者通过调查发现,北京的新房市场上,不少首次置业者开始转向观望或去二手房市场淘房,改善型需求成为新房的主流需求;在二手房市场上,投资和投机型需求并不是很活跃,有改善需求的二次置业者成为二手房的“大主顾”。
与1—3月刚性需求活跃相比,改善型需求正在抬头。我爱我家房地产经纪公司提供的数据显示:该公司房源中,约50%的房主出售房屋是为了换房,这个比例比年初上升了约15%。毫无疑问,这些意图“改善”的人,必将成为接下来新房、存量房的购买力量,由于有第一套房的积累,他们具备更强的购买力。
新房:刚性需求受挫
5月份,北京全市新建住宅价格环比涨0.5%;商品住宅销售量降至15164套,比4月份减少2122套。由于相当多的楼盘公开提价,不少人首次置业者转向观望,一些人转向二手房市场“淘宝”。
首次置业的王小姐5月初看上了北京北三环新盘“太阳公元”。“位置不错,还带精装修。”4月底太阳公元每平方米均价1.8万元,且可享受全款9.2折、按揭9.5折的优惠。但到了5月底2号楼开盘的时候就涨到了2.15万元。“才一个月就涨了20%多,想想还是算了吧。”王小姐说。
在北京金融街工作的李楠近期也打消了购置新房的念头。李楠最初想选择的金泰城·丽湾已售罄,他把视线转向相对低价、并有地铁概念的南三环上。“我问了一下快要开盘的‘城市间’,东西向的房子要一平方米15000元,而上个月开发商透露的消息还是13000元,涨得太快了。”他说。
首次置业者纷纷转向观望,市场需求从首次置业的自住需求转向改善型需求为主,兼有投资需求。与此相对应,北京高端豪宅市场活跃度明显增加。
位于北京西二环的紫御府自去年9月开盘以来,一直保持33000元每平方米的均价,面积都在300平方米以上,但仍然畅销。“开盘推出的150套房子只剩下4套了,尤其是最近一段时间卖得特别好,”紫御府销售经理胡小姐对中国证券报记者表示,在这里买房的人一般都不止拥有一套房子,很多人都是出于改善住房的目的,很多是为了方便孩子就学。
今年以来,在北京以紫御府、北京尊府、远洋万和城为代表的城市豪宅热销。据监测,5月份北京尊府成交5亿元,远洋万和城3个月来热销近12亿元,其中5月成交额更是高达4.6亿元。
对此,朗勤地产机构副总经理胡卫表示:“置业消费存在一定的层次性,当首次置业需求逐渐释放之后,购买大户型的豪宅等改善型需求将趁机入市。”
因为担心通胀、货币难以保值,不少投资客再次现身房地产市场,将前期套现的资金再度投入房产。分析人士指出,炒房者“谨慎”了很多,由前两年的“投机”向“投资”转变,不以短期炒作获利为目标,更多的是选择保值性强、具有增值空间的房源。
二手房:投资客却步
张小姐在朝阳门附近有一套69平方米的小户型公寓,年初报价145万元,至今未能成交。虽然这所公寓位置非常好,但一些投资客看过房子后表示,月租金最高也就是4500元,租售比偏高,作为投资并不是很划算。
在北京房价上涨风潮中,北京投资客的表现并不是很激进,这与快速上涨的房价有很大关系。我爱我家副总经理胡景晖指出,从公司5月份的成交数据来看,投资型需求不到总需求的8%,改善型需求的比例从年初的30%左右升至60%左右,成为购房的主力需求。在改善型需求中,被动型改善的比例越来越高,主要原因是购房者原有住房拆迁、单位迁址、孩子上学等。
北京CBD周边地区是投资客乃至投机客非常青睐的片区,成为观察投资需求的首选之地。我爱我家富力城公寓店经理向记者透露,从门店的客户情况来看,首次置业、改善型置业、投资置业的比例分别为三成、四成和三成,自住需求合计占七成左右,仍是CBD片区的主流需求。
“CBD周边二手房价格有些虚高,涨得太快了,投资客很理性,不会盲目出手”。我爱我家富力城公寓店经理介绍,去年年底富力城周边一居室的成交价在1.5万—1.6万元之间,4月份涨到1.8万—1.9万元之间,目前成交价没有低于2万元的。而去年富力城的两居室月租金曾到过8000元的高位,目前在5500元—6000元之间,租金相对平稳甚至有所下降。这样一来,理性的投资客倾向于选择观望和等待。
胡景晖强调,去年北京CBD周边地区二手房价跌幅较大,今年以来的涨幅也较大,再加上CBD周边新盘开盘价定位较高,广渠门外10号地拍出了1.5万元的楼面地价,抬高了二手房业主的心理价位,让部分投资客望而却步。
北京CBD地区的一位中介人士向记者介绍,年初至今,CBD地段的房子涨幅虽然普遍在15%以上,新城国际的涨幅甚至高达30%,但房租的涨幅并不高,一般不超过10%,抑制了一些投资需求。他的客户以改善型需求居多,有的还是白领阶层的首次置业,即使房价在购买后几个月就上涨了5000元/平方米,个别自住客户仍然不愿将房子出手。
二套房贷:银行大打擦边球
商品住宅热销离不开活跃的投资客和投机客,也离不开改善型购房者,而这部分群体对首付和利率非常敏感。在某种程度上,商业银行的二套房贷政策决定着这部分群体的购房意愿。就目前的情况来看,商业银行的二套房贷政策对这些需求起到了重要的支撑作用。
胡景晖认为,北京的二套房贷虽然比年初出现很大松动,但总体仍然比深圳等南方城市要严格一些,导致投资需求未出现明显放大,投机客也会比较谨慎。但根据记者的了解,在实际操作中,商业银行对二套房贷的态度还是很灵活的。
中国证券报记者向一位房产中介人士咨询,首套房贷款仍有30多万元未结清,买第二套房能不能享受首付和利率的优惠。这位人士马上咨询了某商业银行的客户经理,得到的答复是,首付可以优惠至2.1成,贷款7.9成,利率7折。记者担心收入证明无法满足银行的要求,该人士表示这不是大问题,只要找一位亲戚作共同贷款人就可以,当然月供还是由记者本人来承担。
该中介人士表示:“各家商业银行现在放款还是比较松的,到了9月份之后恐怕就不是这样了,全年的放款任务如果完成得不错,到年底发放贷款会严一些。此外,各家银行对贷款审核的严格程度也不一样。”
中国证券报记者在采访中了解到,表面上,大部分商业银行的原则是第二套房的首付不能低于四成,但可以享受七折左右的利率优惠。但实际上,有的商业银行规定,如果客户是该行的VIP,资信情况良好,第一套房贷是在该行申请的,就可以申请二套房贷优惠,首付可以低至2.2成,利率可以打到7.01折。
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责编:金文建