"小阳春"之后楼市怎么走? 专家:价格回调是正道

　　今年一季度以来，国内许多城市的楼市开始逐渐显露出复苏迹象，并在前一段迎来了供需两旺的“小阳春”。随着成交量的回升，2008年下半年开始的开发商降价行为明显减少，房价趋于平稳，甚至部分楼盘悄然提价。有专家称，如果一季度“小阳春”的态势在二季度得以延续，那么楼市全面回暖的趋势才基本可以成立。但眼下的问题是，尽管“小阳春”的蓬勃势头令人欣喜，但一些开发商蠢蠢欲动意图就势提价，也让人担忧。

　　房地产的行情还是要看供求关系的变化，而房价和收入在这种变化中起着相当重要的作用。当下，很多人关注的是：房价走势与楼市发展将如何互动？“小阳春”之后楼市怎么走？

　　房价企稳有助楼市发展

　　今年“五一”房展会之后，很多人都有这样的感觉，前段呼声很高的降价举措并未兑现，可谓雷声大雨点小。在今年一季度如此大成交量的支撑下，开发商的心理优越感油然而生。从理性的角度分析，房价坚挺的背后究竟有着怎样的支撑，是非常必要的。

　　笔者认为主要有以下几点：其一、政策导向扶持。虽然房地产行业未能在前期挤上十大振兴行业的末班车，但这丝毫不会撼动其重要地位。正如某位政府官员所言，房地产已经发展得很不错了，接下来是如何优化与深化。某种程度上，我们可以理解为应该加快行业资源整合，尽快促进楼市复苏。其二、金融利好助推。对于购房者而言，刺激其潜在购房欲望最有效的方式就是减少首付比例，降低按揭利率。历经去年多次降息之后，这些金融政策的利好是实实在在的。其三、土地资源稀缺。近期房价上涨也同土地市场的供给关系密切，今年上海住宅用地推出不多，更多的是商用和工业用地。其四、世博效应提升。为了世博会的顺利召开，上海的公建配套日趋完善与优化，无论是立体交通网络还是生活商业核心圈的打造，整体城市环境与面貌将会焕然一新，这势必也会使土地及住宅有一定的自然增值。其五、移民城市效应渐显。随着近期国务院公布关于上海加快建设国际金融中心与航运中心的意见出台，更是助推上海未来大好发展前景。确切地说，无论从经济环境还是投资环境，上海都具备了吸纳海内外精英定居的良好条件，所以购房置业也是理所当然之事。因为不断涌入的外来常住人口，对上海这座国际化移民城市而言，正是支撑其房产市场的源源动力。

　　房价坚挺的背后，其实可以找到N个理由，当然你也可以找出N个相反的观点驳斥。平心而论，涨还是跌，这是购房群体难以掌控的。你可以考虑观望也可以选择出手，最后的结果无非就是多空博弈僵持，导致成交周期拉长、市场信心涣散，重新进入新一轮的对峙阶段。如何权衡利弊，怎样先发制人，争夺主导话语权，本身就是一种寻求市场动态平衡的过程，没有对与错，只有对于大局的认识问题。

　　从总体来看，应该说目前上海楼市在刚性需求的强劲拉动下，成交放量相当明显，当然也给了市场久违的人气和必要的信心。仅仅从数据分析，市场的确表现出了回暖迹象。然而在全球经济不景气的大背景下，我们在保持乐观和信心的同时，更需要的是理性与冷静。究竟是“稳步回暖”还是“昙花一现”？笔者认为，其实质不外乎是要寻求楼市理性发展的主基调，那就是卖方需要心平气和，买方需要量力而行，切莫追高追涨。稳中求发展，这才是可持续健康发展的硬道理。

　　(作者为中原地产研究咨询部经理)

　　价格合理回调方是正道

　　中国经济要恢复到健康稳定增长，必须扩大内需，这毋庸置疑。在目前的收入分配格局之下，影响消费需求的因素主要有两个：在农村，主要是社会保障问题；在城市，主要是房价问题。即便在目前楼市出现一波“小阳春”的行情下，我们仍然不能忽略对这个问题的考量。

　　应该看到，住宅市场之所以在今年以来出现一定程度的复苏，主要还是因为在买卖双方僵持了较长一段时间以后，从去年下半年开始，迫于开发商的现金流压力和经济预期的变坏，越来越多的楼盘加入降价促销的阵营，一些楼盘的降价幅度达到了20%到30%左右。市场成交最终在这个价格上被激活，2008年所积累的自住刚性需求得以释放。

　　从理论上说，如果房价继续合理回调，不但可以大大释放住房购买需求，带动相关产业的消费需求，非相关产业也会因居民实际可支配收入的提高而出现需求上升。不过反对的理由也不无道理，即开发商可能要面临较大的压力，银行也可能产生大量呆坏账。但换个角度思考，作为一个市场主体的开发商，面临一些经营风险是再正常不过的市场现象。相反，没有市场主体的淘汰机制才是畸形市场的表现。事实上，在前期暴利阶段，开发商已经提前透支了若干年的利润，一个成熟的开发商不会因为必然到来的房价调整而至于破产。

　　对于银行而言，房价下降真的就能带来严重的危机吗？其实也未必。首先，断供发生的高危人群应该是2006年以来的购房者，此期间的购房首付是30%，再加上一定年限的按揭支付，其实也就给房价的下降提供了一个潜在的安全区，那就是在房价下降一定幅度的前提下断供发生的概率并不会很大，除非银行违规放贷。其次，由于同样的原因，断供引起的呆坏账占银行贷款余额的比例应该不会太高。而且即使断供，银行收回的房产并非就是一文不值，而是依旧很值钱，还可以通过拍卖收回一部分贷款。当然，避免银行的亏损和巨额呆坏账，是政府需要防范的。只是防范不能通过维护既得利益方的暴利方式来进行。对于未来可能出现的断供，银行需要的是正视，而不是恐惧。而政府应该做的，则是成为银行的最后贷款人，以防范金融危机。

　　房价在市场规律的作用下自我调整，是很正常的。由此带来的损失，应该由投资者、开发商、银行共同分担，政府所起的是最终稳定金融系统的作用。这种损失分担机制一旦形成共识，那么未来房价即便调整，也并不可怕。

　　(作者为复旦大学经济学院公共经济学系讲师)

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