楼市预售制30年之后

近日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售。

　　这是相关部门首次将推进现房销售写入正式文件中。

　　在此之前，我国商品房销售制度以预售制为主。按照该制度，房企将尚未竣工的商品住宅进行出售，与购房者约定交付时间，并收取定金或预付款。与现房销售的“所见即所得”不同，在预售制度下，购房者需承担交付时间、交付品质等方面的不确定性，开发商则可借此获得资金补充。

　　自1994年原建设部出台《城市商品房预售管理办法》至今，预售制度已经沿用了30多年。其间，这项制度为房企提供了重要的融资渠道，并成为助力房地产市场高速发展的动力。

　　近几年，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，房地产市场的供求关系发生反转。在购房者话语权提升、房地产风险底线强化的背景下，预售制度存在的根基已经发生动摇。

　　虽然《通知》并未对现房销售的推进提出硬性要求，也未给出预售制度退出的时间表，但种种迹象表明，这项制度正在加速退出历史舞台。

　　改革节点

　　商品房预售制度最早出现在香港，曾被称为“卖楼花”。该制度最早引入内地，要追溯到上世纪80年代。

　　1988年海南建省，在优惠政策的吸引下，大批人才进入海南岛，居住需求陡增，房价一度快速上涨。彼时，预售制度初步引入，尚缺乏规范。有买家花费少量定金，与开发商签订预售合同后，再转手卖给他人，从中赚取差价。这一行为也被称为“炒楼花”。

　　“炒楼花”一度盛行，在助推海南房价快速上涨的同时，也使楼市风险快速累积。1993年，海南房价泡沫破裂。

　　此后，监管部门开始对预售制度作出规范。

　　1994年，原建设部出台《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件作出了明确规定。2001年和2004年，文件经过两次修订，该项制度也进一步完善。

　　本世纪初，随着房地产市场化改革释放出大量需求，楼市进入供不应求阶段。预售制度在刺激需求释放的同时，还可为开发商补充资金，对供需两侧均有利好，因此成为推动楼市快速发展的重要动力。

　　按照国家统计局的口径，在房企资金来源中，“定金及预收款”一项的占比一直保持在20%以上，甚至一度超过40%。近几年，商品房销售规模有所下降，但该比例仍然维持在30%以上的水平。2025年，全国房地产开发企业到位资金9.3万亿元，其中定金及预收款2.8万亿元，占比30.1%。

　　但近年来，预售制度存在的根基正在发生变化。

　　2024年7月，《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》发布，强调要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。由此，商品房预售制度的改革正式被提上日程。

　　此时距离《城市商品房预售管理办法》出台，已整整30年。

　　去年7月召开的中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

　　该定调传递出的信号十分明确。上海师范大学商学院教授崔光灿向21世纪经济报道表示，住房市场总体进入了供需平衡的阶段，已不具备大规模推进商品住房建设的市场基础。

　　崔光灿同时指出，以预售制度为基础，部分集团型开发企业采取多个项目同时推进、“滚动”开发，形成了以所谓的“高负债、高杠杆、高周转”（简称“三高”）为特征的房地产开发模式。如今，在对风险的严格管控下，“三高”模式的缺点和风险不断显化。

　　路径之选

　　业界对于改革预售制度的讨论早已有之。

　　从各地的实践来看，探索预售制度改革的步伐有快有慢。

　　早在2020年6月，海南省就宣布实行新出让土地商品住房现房销售制度，成为全国首个全域推行该政策的省份。

　　去年5月，河南信阳市住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，其中明确提及，文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。当年9月，湖南邵阳也发文称，新出让的土地未明确预售条件的，全面实行现房出售。

　　但多数尝试仍然谨慎，“渐进式推进+配套政策支持”成为常用模式。今年年初，宁夏银川市出台调控楼市的“银八条”，其中提出鼓励现房销售，现房销售项目土地竞买保证金可按出让起始价20%缴纳，剩余款项最长可在2年内缴清。

　　不少推行现房销售试点的城市，都出台了相关的配套支持政策。如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度等。

　　改革进程快慢有别，和楼市发展现状也有关系。以近年来首个“吃螃蟹”的信阳为例，根据中指研究院的统计，政策出台前的2025年1—4月，信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，处在近年同期低位。该机构指出，信阳近年房地产市场表现偏弱，土地成交量低，现房销售对于短期市场的影响相对较小。

　　从官方的表述来看，并未对该项制度的改革作出强制性要求。

　　今年年初印发的“十五五”规划纲要指出，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，“有力有序推进现房销售”。三部门近期发布的《通知》，也沿用了“有力有序”的表述。

　　但随着一系列政策表态的作出，改革提速已是板上钉钉。某大型民营房企相关负责人向21世纪经济报道表示，其所在的东部某省会城市，主管部门已召集房企代表进行小范围探讨。会议传出的信号是，现房销售将加速推进，各部门会尽量做好配套政策的衔接，房企也要有所准备。

　　正本清源

　　房地产销售制度的改革，将如何影响房地产？

　　中指研究院企业研究总监刘水向21世纪经济报道表示，采取现房销售后，新项目入市节奏有所放缓，有助于修复短期内的市场供需关系，但并不会大幅推高房价。

　　根据国家统计局数据，截至2026年7月末，全国新建商品住宅待售面积约为4.09亿平方米。中指研究院数据显示，截至7月末，重点50城可售面积2.91亿平方米。刘水表示，无论市场存量规模还是新增供应均较为充足，现房销售不会造成短期市场供应大幅缩量。

　　现房销售对企业资金带来的压力，也有望通过其他配套措施缓解。刘水表示，政策层面已同步配套推出优化土地出让价款缴纳方式、加大融资支持力度等政策措施，预计将缓解、对冲房企转向现房销售面临的资金成本上升压力。

　　同时，在政策落地过程中，各地也有望推出额外的政策优惠，帮助企业完成过渡。

　　“但习惯性挪用预售资金的，则另当别论。”前述房企人士表示，早年间，房企违规提取预售资金的情况时有发生。如今随着监管力度的加大，这一行为大大减少，但仍有少数企业会挪用预售资金。

　　事实上，早在《城市商品房预售管理办法》第一次修订时，就增加了“制定商品房预售款监管的具体办法”的条款。此后，各地纷纷发文，对该笔款项的提取、使用等作出详细规定。

　　他还表示，多数房企对现售制度的到来是有心理准备的。近几年，由于市场调整，不少项目实际上已经处于现房销售的状态。

　　国信证券的统计显示，2025年全国商品住宅销售面积和销售金额中，现房占比分别为32%和27%，较2021年分别提升22个百分点和18个百分点。

　　崔光灿表示，应将销售制度的改革纳入房地产基础制度改革的框架下，并以中长期的视野来看待。

　　一方面，建立新模式。通过基础性制度的调整，建立适合新发展阶段的规则，进而倒逼房地产发展新模式的构建；另一方面，重构产业链。改变过去房地产对开发建设过度依赖的局面，依据房地产的全生命周期，从短链产业延伸为长链产业。

　　他指出，这轮改革还传递出一个信号，即房地产不会回归旧发展模式。近年来我国出台了多轮利好政策，部分企业仍希望通过新一轮市场复苏回到旧的发展模式。但本次调整的核心是，通过继续推进改革，实现房地产业与国民经济关系相协调的目标，为房地产业的健康发展打好制度基础。