二套房限制是否放松（2008/12/18）

　　激活二手房市场才是“新利好”

　　主持人：那这次出台的新的政策，对很多媒体评价为救楼市一个重要举措，这次新的政策对眼下低迷的房地产市场究竟是意味着什么呢？来，请二位。

　　张鸿：我觉得它是一个，如果我们不得不说它是救市的话，那其实它是一个结构性的救市，什么意思呢？我们我们说房地产市场其实是有很多块的，我们在这个里面看到了，第一个就是廉租房和保障性住房的建设，第二个提到，提到二套房贷，这其实无是我们传统意义上说的商品房，第三个政策我们看到它其实提到的是一个二手房，整个是结构性的来，整个布局房地产的一个大市场，什么方面你要鼓励住房消费，另一方面，我们要完善我们整个的品种，这个品种包括什么呢？我们其实已经看到啊，在各地的这几个月来的一些救市措施当中，对二手房已经逐渐放开的，而且在统计上我们已经看到，比如说北京、上海和深圳，我们看到10月份的，11月份的，北京的二手房的交易量是上涨了13%，上海的交易量上涨了10%，深圳最厉害，上涨了49.8%，将近一半。

　　这个它建立在什么基础了呢，，建立在房价的比较大幅度的下跌的基础，北京二手房环比跌了4.3%，上海是跌了4%，深圳是跌了4.5%，为什么呢？因为我们知道在商品房，在新建房里边，很多地产商他们不愿意降价的，但是二手房，很多的二手房的卖它是一个一个个体，当他预计到未来房地产市场可能还会降价的时候，他就会主动的来降价来变现。

　　所以这个整个的下跌，价格下跌，是伴随着量的上涨，也就是说它是价跌量增，这样的话，我们看到二手房其实已经在离底部，如果我们从投资的角度来说，离底部已经不是特别远了，而且在一些城市里面已经出现了二手房交易量超过了新建房的交易量。

　　所以它在这样一个，还有一个就是我们在这个交易量大幅度上升的过程中，仍然交了那个税，那个税的门槛没有完全取消，虽然地方上给他抹平一点，但是没有完全取消，现在你卖一个100万的一个二手房，你就节省了5万多因块钱，你想想这是一个特别大的门槛。所以这个门槛一抹平，对于整个二手房的交易一下子就会促进起来，所以整个的它会供应量会增加，那这样就是在结构上，可以刺激整个房地产市场，所以我说，如果我们必须说它是救市的话，那就是结构性的救市。

　　主持人：何帆有话要说。

　　何帆：那怎么来理解我们现在这个国三条，一个我们看到它对满足老百姓的住房需求是有帮助，但是对房地产商，对某一些房地产商来说可能未必是好消息，为什么这样来看呢？这个国三条出台之后，不会改变房价下行的这个趋势，但是它会加速房地产行业重组的这个趋势，其实国三条里头了，第三条就是专门讲给房地产开发商听的。

　　国三条这个第三条就讲，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，市场的变化是什么呢？就是房价在往下跌啊，怎么样才能够促进商品住房的销售呢？就是你得降价啊，那如果你不降低，如果你死扛着，到最后的话，你会遇到很大的麻烦，那对这些开发商的企业，政府其实也给他们准备了一条。在这儿呢，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组，提供融资和相关的金融服务。就是如果你不认清形势，那么到最后的话呢，会有很多竞争力不行的这些房地产开发商。这些房地产开发的企业，会倒闭，但是没有关系，这是一个行业重新洗牌的一个时期，对那些有实力，有资质，能够识时务者为俊杰的房地产开发商企业来说，将是他们做大做强的一个时期。