美救市计划给中国楼市三大启示:莫帮助投机贷款

　　美国首位非洲裔总统奥巴马访华，带来了他的“美国梦”。这位在金融海啸中上任的总统，在2009年1月20日就职后的第29天，便宣布了政府对房地产市场的救助计划，这个耗资最高可达2750亿美元的《屋主可负担能力和稳定计划》渴望能够帮助900万房奴来保住自己的房产，这位“非主流”身份的总统用他自身的经历来诉说着“美国梦”，美国人民也希望通过这位总统能够将自己的“住房梦”继续做下去。

　　这个耗资巨大的计划是奥巴马上任的第一战，关乎着金融危机是否能够得以很好地平抑，也关乎着所有美国民众的未来生活，其实也就是关乎着整个国家的未来命运。那么，这个计划带给我们中国楼市什么样的启示呢?

　　首先，奥巴马政府在救市时主要以“增强家庭清偿能力”为基础。

　　一方面帮助信誉良好的家庭完成“再融资”，以减少家庭支出;另一方面是鼓励房贷机构降低“利息”，以稳定业主的还款压力，这两项政策惠及的业主有500万人左右，既保住了大部分人的房屋，又防止了一些机构在金融危机中牟取暴利。

　　中国在救市时，也采用了银行房贷打折的办法。然而，门槛过高，手续繁琐，很多购房者并未享受到此优惠。尽管中国的银行贷款泡沫并未有美国那么大，但是，降低购房者的日常支出，保证其具备良好的还款能力是降低金融风险的最佳办法。到年底，我国的银行7折贷款利率的优惠政策就要结束，购房者的购房成本增大，还款压力增加。银行貌似因此而增加了利润，其实却是一种金融隐患的苗头。

　　其次，鼓励中产阶级继续购房，提振房地产市场信心。

　　房地产泡沫的破裂最难以恢复的与其说是资金的流通，倒不如说是投资者和购房者信心的恢复。所以，该计划大力保持较低的按揭贷款利率，促进楼市的成交量，以便提振购房者的信心，从根源上得到恢复。

　　此救市计划一出台，市场就回馈了不错的反应。据美国全国不动产中介协会3月公布的数据，全美国各类房屋2月份的销售增长了4.2%，成交量为472万户，房屋均价超过17万美元。四大区都呈现涨势，其中以东北区增长15.6%为最。华盛顿地区尤为突出，房屋成交量达到8439套，与去年同期相比增长了30%，被地产界称为2006年以来最好的光景。

　　其实，中国购房者的信心也需要一定的恢复。上半年楼市成交量的上涨是刚性需求积压过多，在一个时间内得以爆发的结果。而下半年之所以再次进入观望，与购房者对楼市是否能够继续稳定向前发展的信心有关。一个行业在经受“寒冬”之后，投资者和消费者都会对其进行一定的观望，政府应该有一个相对完善并且长期的信心恢复政策，来保证行业长期稳定的发展不受太大的挫折。

　　再次，对于不良机构、投机者和信誉差的贷款者不给予帮助。

　　在此次救市计划中，信誉度差的贷款者、借机牟利的投机者和一些不良的贷款机构都排除在外。这是奥巴马政府为了彻底肃清房产市场中的“毒瘤”，同时也是对华尔街的一些只求短暂利益的金融机构的一个警示。

　　在这方面，我们似乎有些欠缺。因为房地产市场投机行为在我国还十分猖獗，而且很难界定。所以，房价依旧很容易就再次上涨，普通居民也被逼无奈地进入市场，有钱人就越来越有钱，而房奴的日子却越来越难过。

　　可以说，我国的金融危机和楼市危机都远不如美国严重，但其泡沫破裂所带给我们的启示是深刻的。 （贾卧龙/房地产投资专家）

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