上海在建住宅楼倒塌：房主该如何依法维权

　　业主应该及时联系银行

　　今天，上海建纬律师事务所主任、朱树英律师在接受中国青年报记者采访时表示，上海倒塌在建住宅楼(本报近日连续报道)的业主不需要继续还贷，而且有关部门应该对该楼盘相关单位全部实行财产控制。

　　朱树英律师还是中国房地产业协会常务理事及法律事务专业委员会执行主任，中华全国律师协会民事业务委员会主任，他曾在大型建筑施工企业工作过28年，从事律师工作20多年来承办过近千件有关建筑、房地产领域的非诉讼和诉讼案件。

　　朱树英表示，他看到近日有些媒体在报道中提到，律师建议业主继续还贷，“这值得商榷”。朱树英认为，还贷的前提是，标的物存在并可作为抵押物，银行按揭贷款给在建房屋的买主，以相应房屋作为抵押物，并且由开发商承担回购义务。现在发放贷款的标的物已经不存在了，由此产生的直接法律关系是开发商和银行之间的关系。此次事件的后果必将导致买房人重置房屋，要求买房人对已不复存在的倒塌房屋还贷显然不应该。所以买房人对应由开发商提供房屋担保的贷款享有抗辩权，可以依法停止还贷。

　　朱树英指出，现在，买房人为了保护自己的合法权益，应该及时给银行发函，称标的物因为众所周知的原因已经不存在，还贷款后根本就拿不到房子。从法律角度说，贷款合同是一个从属合同，买房合同是一个主合同。主合同的标的物不存在，从属合同根本就不能再成立了。

　　朱树英认为，根据买房人与开发商签订的买房合同，开发商应不能依约提供房屋，这是根本性的违约，本案并非买房人的原因导致合同不能履行，而是由开发商的根本性违约导致的。

　　业主应得到多种赔偿

　　朱树英认为，莲花河畔景苑楼盘倒塌住宅楼的业主除了要求退还已支付的房款及利息外，还可以要求损害赔偿，范围包括原房价与重置房价的差价，买房人重新购买在周边相同标准的房子，其中的价差应该由开发商来承担。另外，从房屋应当交付的时间到重新买房的时间中发生的租房损失也应当由开发商来承担。总的来说，开发商要承担损失范围包括，凡是与倒楼引起的、有因果关系的损失都应该承担。

　　朱树英解释，以上说法的依据是合同法中相关条款。他表示，因为这个事件对开发商来说是一个根本性的违约事件，“双方签订了买房合同，现在房子不在了，所以对买房人来说，是开发商根本性违约，而且开发商应该是第一责任人，买房人的索赔，开发商依法应当承担。

　　复旦大学保险系系主任徐文虎教授也表示，倒塌住宅楼的购买者有权利退房，“开发商是事件的第一责任人”。