周二坚决捂住六金股

　　长江证券：保利地产打造中国地产长城

　　一、公司发展历程

　　保利地产（600048）于1992年成立，2002年完成股份制改造，2006年公司在上交所挂牌上市。从2002年股改以来，保利地产开始全国化布局，公司进入了高速发展阶段，公司的主要财务指标连年翻番。其中，营业收入从2002年的4.75亿元增长到155.20亿元，年复合增长79％;净利润从0.4亿元增长到22.39亿元，年复合增长96％;总资产从10.93亿元增长到536.32亿元，年复合增长91％;净资产从3.34亿元增长到140.79亿元，年复合增长87％。

　　2006年上市后，连续三年跨越式发展，公司经营规模跻身全国三强。新开工面积和在建面积稳步增长，2008年在市场大幅调整的困难形势下，销售金额首次突破200亿元,跻身全国三甲。

　　目前公司已进入广州、北京、上海等全国17个城市，拥有在建拟建项目63个，基本完成了全国战略布局。

　　保利地产上市以来年销售额分别为83.65亿元、170.40亿元和205.11亿元，公司2008年全国市场占有率为1％，其中北京、广州占有率居当地首位，重庆居当地第二，长春居当地第三。

　　二、2009年经营业绩

　　1、经营业绩快速增长

　　2009年1季度实现营业收入21.41亿元，同比增长84.73％;实现净利润3.3亿元，扣除非经营性损益后同比增长241.67％。非经常损益只要来自并购重组。

　　2009年1-5月，公司累计实现签约面积182.12万平方米，同比增长150.26％;累计实现签约金额147.12亿元，同比增长157.54％。

　　2、市场占有率继续攀升

　　2009年1季度，保利地产全国市场占有率从2008年底的1％提升至1.47％。其中，北京市场占有率从08年底的3.50％提升到09年1季度的5.21％，上海市场占有率从1.30％提升至1.96％，广州市场占有率从10.80％提升至13.21％。

　　3、商业地产开始进入收获期

　　公司目前拥有总建面超过100万平方米的商业物业，保守估计总市场价值超过150亿元，预计未来年租金收入将超过10亿元。

　　保利世贸中心：一期展馆已经成功举办了两届交易会，实现营业收入2亿元，如果形势更好一些，这部分收入将超过4亿。二期展馆目前已经签订了八年长期整体租约，年租金收入1亿元。

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　　保利水城：2009年4月开业，目前已签订租赁合同金额超过2.5亿元，年租金收入可达4000万元。

　　三、未来持续快速增长可期

　　1、准确的战略规划

　　公司自2002年就确立了"三个为主、两个结合"的战略方针，几年来得到强有力的执行。

　　房地产主业突出：公司一直专注于房地产主业，适度拓展其它房地产相关行业，包括建筑安装、装修、建筑设计、销售代理、会展、物业管理等。

　　核心区域突出：公司项目在重点城市、一线城市和二线城市的分布比例为31％，55％和14％。2008年广州、北京和上海三大核心区域的营业收入和净利润贡献占比分别为50.7％和59.7％。

　　坚持以住宅开发为主：保利地产以住宅开发为主，占公司总项目的81.4％;同时公司还适度开发了部分别墅、写字楼、购物中心、会展中心、酒店、高尔夫球场等多元化产品，提升公司的利润水平。

　　经营性收入稳步增长：随着公司商业地产开始进入收获期，包括物业租金收入、会展经营收入等在内的经营性收入将逐年稳步增长，预计未来租金收入可达10亿元。

　　良好资产经营是资本运营的基石：在依托资本市场做大做强的同时，公司坚持做好资产经营，以优异的经营业绩回报股东，上市三年来公司的每股收益、净资产收益率等盈利指标一直居于行业优秀水平。

　　2、优质的土地资源

　　公司土地储备数量充足，成本优势明显，为公司未来几年的发展打下坚实基础。

　　土地储备数量充足：截至09年1季度，公司共拥有可结算资源1804万平方米，其中尚待开工的1346万平方米。

　　土地储备成本优势明显：公司目前整体土地储备的平均成本约为1500元/平方米。06-08年公司新增项目面积分别为385万平方米、755万平方米和594万平方米，楼面地价分别为1,927元/平方米、2,396元/平方米和1,221元/平方米。特别是08年公司利用市场调整之机，逢低吸纳近600万平方米具备成本优势的项目。

　　3、优秀的管理能力

　　合理的管理模式：扁平化的管理模式保证了公司快速高效的决策;总部重点把握"班子配备、项目立项、资金调配和品牌管理"四大重点;子公司在具体经营中享有充分的自主权，可有效地突破管理规模瓶颈，实现公司持续快速的发展。

　　强大的执行力和凝聚力：优秀的军旅文化形成员工强大的执行力和凝聚力，公司战略得到有效实施，管理费用率也连年下降，08年管理费用率仅为2.01％。

　　专业的营销能力：专业的营销能力和强势的品牌为公司的营销创造了良好的条件，08年公司销售逆市增长，而销售费用率仅为2.98％。

　　4、强大的品牌优势

　　鲜明的企业形象：确定了"打造中国地产长城"的品牌愿景;树立了"诚信、可靠、有实力"的企业形象。

　　品牌价值持续增长：连续三年蝉联国有地产品牌榜首; 2008年保利地产品牌价值60.41亿元。

　　强大的股东支持：保利集团作为大型央企，在品牌、政府资源和资金方面给予保利地产强大支持，同时也为保利地产在未来央企地产业务整合提供了先发优势。

　　四、公司发展目标

　　第一、打造中国地产长城;第二、用三到五年再造一个保利地产;第三、保持央企地产领军企业地位。

　　Q&A

　　问：1-5月份拿地不多，接下来有什么规划吗?

　　答：我们拿地的压力其实不大，这主要是因为去年在市场不好的时候我们拿了很多的地。目前土地市场飞速上涨，因此我们并不着急。我们今年准备用80-100亿拿地，主要考虑城市中心，中心城市，当然成本优势的地段也会考虑。

　　问：今年的新开工面积会上调吗?

　　答：其实新开工面积已经做了调整，我们在去年11-12月份就已经加大了开工，但没有披露。截止上周我们已经销售了180亿，半年接近200亿的水平应该没有问题。可以看出我们的供应是跟得上的，我们会按自己既有的节奏，稳健发展。

　　问：珠三角的市场环境您怎么看?

　　答：珠三角是我们比较看好的区域，该区域一直以来经济都比较有活力。去年我们知道珠三角无论是成交量还是成交价格方面调整的幅度都比较大，今年以来珠三角率先复苏成为先行指标。目前我们在珠三角的销量已经达到60多亿，对珠三角的未来充满信心。

　　问：关于定向增发的情况现在进行的怎么样?

　　答：增发在5月20号就过会了，现在就等证监会的正式批文。目前我们准备工作都完成了，批文下来就可以做了。不过我们做增发并不是因为资金紧张，目前我们账上资金有90多亿，银行授信还有90多亿。

　　问：新开工达到了500万平米，如何在管理上创新?

　　答：管理方面与一个企业的历史和所处的环境有关，我们要找合适自己的管理模式，找到了办法就不会出现管理的问题。我们企业脱胎于军队，做事情比较有执行力。我们既强调总部作为一个服务平台的优势，也强调每个区域企业单兵作战的能力，在这方面比如我们要求子公司自己从银行融资，而不是利用总部进行融资，因为我们要求的回报率超过10％，而银行只要去6％，这样企业不得不自己想办法融资。我们前期已经完成了广布局，接下来要看我们的根扎的有多深了。

　　问：新开工达到了500万平米，如何在管理上创新?

　　答：管理方面与一个企业的历史和所处的环境有关，我们要找合适自己的管理模式，找到了办法就不会出现管理的问题。我们企业脱胎于军队，做事情比较有执行力。我们既强调总部作为一个服务平台的优势，也强调每个区域企业单兵作战的能力，在这方面比如我们要求子公司自己从银行融资，而不是利用总部进行融资，因为我们要求的回报率超过10％，而银行只要去6％，这样企业不得不自己想办法融资。我们前期已经完成了广布局，接下来要看我们的根扎的有多深了。

　　问：保利地产和保利香港有可能整合吗?

　　答：保利香港的历史更久，前期以持有性物业为主，目前有地产。国资委一直希望有个大的央企地产，因此积极努力探讨整合的问题，这对双方都有好处，但实际推行过程中面临的问题不少，这里涉及中小股东的问题，两地的市场制度不一致，估值也不一致等等。

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　　问：请问对未来的房地产市场怎么看?

　　答：我们认为房地产市场中长期看好，这点从来没有改变。竞争主要归结于两点：1、房地产市场的战略能力，方向性不能搞错;2、内功，即用少资金得到高回报。

　　问：如何看下半年行业发展情况?

　　答：肯定不会像上半年成交这么火爆，但我们预计下半年也不会太差。第一、要保增长，房地产作为重要产业不能太差;第二、目前需求大于供给;第三、通胀的预期可能带来投资性需求。

　　问：如何做好央企，产业领军企业?怎么看待物业税?

　　答：企业要想有长期的生命力，一定要市场化，所以我们参与了第一次招拍挂，第一次限价房。作为央企虽然具备整合的能力，但是在市场上还需要有自己的核心竞争力。

　　房价与地价的高涨为物业税的推出创造了条件，目前财政也比较吃紧。但是物业税牵涉的面较广，税率、房产估值等，房产来源历史等问题。可以肯定的是首先退出来会比较稳健的，慢慢完善。但物业税对于所有房地产企业的影响都是一样的。