商业用地转做商品房 是无奈还是有猫腻

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　　最近，北京楼市出现了一个新现象，许多开发商将商业用地转做住宅楼盘，并且这些楼盘的销售都异常火爆。

　　针对这种现象，《证券日报》记者对京东的三个楼盘进行了实地调查。

　　商业用地转建居民用房成潮

　　记者将走访地点选择在地铁八通线双桥站附近，双桥这一带伴随着CBD地区的兴起，发展可以说是日新月异。从京通快速路双桥出口出来，扑面迎来一种工程建设的气息，抬眼望去，整个双桥地区是一个繁忙的工地，吊车，卡车，搅拌机发出的轰鸣冲击着耳膜，运送建筑材料的卡车在双桥西路穿梭往返，而在三年之前，这里还是一片荒地，零星点缀着部分农田。　　

　　现在有三个楼盘座落在双桥地铁附近：金隅·可乐+，(以下简称金隅可乐，北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发)，朗廷大厦 (推广名：CROSS朗廷，以下简称朗廷，北京东方旺盛商贸中心开发)，以及北京汇通滨水动漫城(以下简称汇通动漫，由一深圳开发商做)。

　　其中，金隅可乐以及朗廷属于商业用地开发，汇通动漫的土地属于朝阳区划拨用地开发，没有土地使用证，也就是人们经常说的：小产权房。所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。说得再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”

　　在金隅可乐售楼处，记者发现了十余位等待签约的客户，并且不断有新顾客来咨询楼盘情况。销售向记者表示：5月1日开盘之后一星期就销售出200多套，现在暂时不再进行销售。记者在半个月之后对金隅可乐进行了电话回访，发现金隅可乐再次开盘后又销售了200余套房，并且每平方米的销售均价提高了100元。在朗廷的售楼处，销售并没有表现出售楼应有的热情，销售告诉记者，前期销售不错，再销售的时候可能加价300元每平米，并劝记者尽快进行购买。汇通动漫的销售情况也是异常火爆，依靠较低的单价吸引了不少潜在消费者，据了解，汇通动漫位置稍微好点的楼盘已被抢购一空，记者提及汇通动漫是“小产权”房问题的时候，销售对这个问题避而不答，一直向记者暗示楼盘销售火爆，价格低，如果不抓紧购买将无楼可买。

　　商用地建成住宅与普通住宅的对比

　　金隅可乐以及朗廷都是在商业用地上进行建设的开间公寓，虽然他们在销售上说明这是为小型公司办公准备的写字楼，但是两者所布置的样板间完全是按照居家来准备的，电视厨房一应俱全，而且在金隅公司网站上金隅可乐的分类跟具有70年住宅用地产权的金隅·七零九零都放在商品住宅中，定位在：纯粹青年时尚社区。

　　记者在调查中发现，这类商业用地转建居民用房的缺点和优点都十分明显，以金隅可乐为例，单价相比相同区域住宅低20%-30%，而且因为是商用项目，房产可以作为办公的注册地点，方便初期创业的小公司注册使用。但该楼盘缺点也是同样的突出，作为商业用地开发的项目，土地使用年限不是一般居民住宅的70年，而是较短的50年。按照现行政策，个人的户口不能跟商业地产捆绑，孩子也就不能随房屋落户，不能上附近的重点小学/中学；使用成本较高，房屋的水电物业费用按照商用地产标准收取，是普通住宅的2倍左右。另外，没有成型的小区配套设施，如小区会馆，健身场所，社区医院，学校等。有买房者认为，这样在居住上也许不如普通住宅来得舒心。在支付手段上，购买商业用地开发的房产只能享受至多10年期首付50%的贷款，普通商业住宅则可享受长至30年，80%贷款的优惠条件。

　　看起来这些商业用地建成的住宅相比普通住宅几乎毫无优势，为什么开发商热衷于开发如此之多的楼盘呢？

　　开发商与政府的博弈

　　对于开发商将商业用地为何作为民用住宅来开发，购房人也无法理解。对此，金隅可乐的销售解答到：从开发商的角度，拿住宅用地进行开发是最佳选择，住宅用地的单价成本较低，而且销售单价较高，但是政府对于住宅用地的开发控制严格，每年可以用于开发的住宅用地有限，所以拿单价较高的商业用地开发民用住宅是一种无奈之举。记者从某杨姓业内人士了解到，政府在土地规划方面存在不合理性及超前性，造成许多不合适开发商业地产的商业地块流入市场，开发商迫于盈利及销售压力，不得不将这些拍得的地块改建成容易销售的住宅项目。

　　记者从北京市土地整理储备中心网站了解到，北京的住宅土地供应量减少，在2008年拍卖成交的148块土地中，有1/3略多的土地是居住用地或者居住用地相关；在2009年成交的77块土地中，只有不到1/5的土地是居住用地或者居住用地相关，而且这些居住用地大部分在顺义，通州等远郊区。有专家认为，政府的这种“抑制销售”行为，虽然可以得到高额甚至是超额的财政收入，但是侧面也成了房价高涨的推手。业内人士表示：一个新开的楼盘，土地出让金和相关税费会占到房屋最终售价的35%和15%左右。也就是说，房屋销售收入的过半都成了地方政府的财税收入。

　　对于开发商，虽然商业用地的单价较高，而且开发出的楼盘售价较低，但是，由于不需要建设普通住宅小区的配套设施，这样楼盘具有较高的容积率。以金隅可乐为例，容积率为3.09，比旁边远洋一方楼盘的容积率1.5高出一倍，这样可以大大降低开发成本，保持较高利润。　　

　　消费者无奈的选择

　　记者在走访过程中，发现在售楼处进行咨询的基本是30岁左右的年轻人，销售人员也表示，来咨询以及购买的除了部分投资者，大部分是工作几年，有一定购买能力的年轻人。虽然旁边的住宅楼盘单价每平方米只比这些商业用地开发的楼盘高出2000-3000元不等，但是较大的面积使得总价不能为这些刚毕业不久，积蓄不多的年轻人接受。而这些总价四十万左右的大开间显得非常有吸引力。

　　记者随机采访的购房者表示：毕业不久，虽然现在月收入较高，但是还是不能承受高昂的房价，金隅可乐总价比较合适，贷款购买压力不大，上班也很方便。这也代表了大部分购房者的心声。记者询问较短的产权以及较高的居住成本会成为选择这些住房的减分因素，大部分受访者表示影响不大，足够低的房屋单价足以冲抵日后的居住成本，甚至有消费者愿意冒风险选择汇通动漫这样的“小产权房”，是因为汇通动漫具有更低的单价。

　　走访的末尾，记者偶然发现在金隅可乐的东面是一个大型

　　经济适用房社区，于是向一位购房者询问为什么不考虑更加便宜，配套也完善的经济适用房，购房者只是对记者微笑并不回答。记者了解到，经济适用房购房门槛苛刻，首先要有北京户口，另外还有各种限制，因而大多数有需求的购房者被挡在了外面。

　　记者观察

　　“居者有其屋”是我们一直心怀的美好愿望，但是面对高昂的房价，消费者能够选择的住宅往往很少。住宅问题，是民生大计，并不能只靠市场来调节，万能的市场也会有暂时失灵的情况。

　　政府对投入市场的土地可有更加合理的规划，保障充足的住宅用地供应，降低相关的税费，从根本上降低房屋的购买成本；加大经济适用房开发力度，增加廉居房建设，一方面要求和鼓励开发商降价，一方面紧缩住宅用地的投放力度和速率，表现出抬高房价的行为，而这是房价居高不下的根本原因。

责编：金文建