物业税 高房价的终结者?

　　5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低。

　　自4万亿元方案出台后，房地产就备受关注。近期，房地产更是动静不断。5月25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中提出“深化房地产税制改革，由财政部、税务总局、发改委、住房和城乡建设部四部委研究开征物业税”。此次是国务院首次在政策层面上，将沉寂多时的物业税改革提到议事日程。

　　相比资本金比例下调的短期行为，物业税的渐行渐进更突显中央谋求房地产市场健康发展的长远规划。“物业税开征，是中国未来房地产领域的重要发展方向。物业税是收入分配的重要平衡杠杆，可以平衡房地产资源的占有，有利于房地产资源的优化配置，增强土地使用效率。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。在发达国家，物业税在国家赋税结构中，是与消费税、所得税并存的三大支柱之一。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“物业税是住宅持有环节的赋税。当物业税计入购房成本时，投资性需求将减少，房地产投资行为将受到抑制，通过抑制需求来平抑房价。物业税在一定程度上，能够抑制房价的过快增长。”

　　目前，我国房地产各种税费，主要源于“土地出让金”，重在交易、流通环节一次性收取重税。据统计，2007年全国土地出让金高达1.3万亿元，2008年为9600亿元。资深经济评论员叶檀表示，在流通环节征税就会产生两个结果，一是地方政府刺激房地产流转，以便收取更多的税费；二是在卖方市场中，出售一方将成本转嫁给购买者，加重了购买者的负担。

　　牛凤瑞表示：“开征房地产物业税，需要与现有的房地产税费体制做好衔接。土地出让金属于土地租金，物业税属于持有或占有土地的费用，两者的性质不同，应该是并存的，但是需要对两者进行技术上的调整，做好衔接。”

　　“一次性收取70年土地出让金的制度进行调整，降低开发成本，这有利于房价的下降。否则，就会出现在交易、流通环节收取土地出让金，在持有环节征收物业税的重复征税现象，反而会加重购房者的购房负担，增加持有住宅的成本。”牛凤瑞还表示。

　　陈云峰称：“物业税的主要作用并不在于对房价的影响。物业税作为一个税种，主要是财富再分配的工具。中国是一个地少人多、土地资源匮乏的国家，贫富差距比较严重，物业税作为一个持有环节的税种，对节约土地资源有益，对调节财富差距有利。”

　　牛凤瑞也认为，物业税的开征并不会使房价下跌。我国的土地改革还在摸索阶段，正在逐步改进，但是也不要寄希望于一个政策就能把目前所有问题全部解决。

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