买房PK买地产股，谁的收益更高？

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文/图/表 记者李成、张忠安 （署名除外）

　　政策利好

　　新一轮刺激方案出台：国务院调整固定资产投资项目的资本金比例

　　房地产基建板块受益最大：下半年房地产投资将新增至少3000亿资金

　　自进入2009年以来，房地产市场成交回暖迹象明显，房屋销售量和房价不断上升。

　　同时，随着A股5个月连续上涨，不断创出反弹新高，房地产股也应声反弹，一路上扬，间接印证了楼市回暖。

　　日前，国务院常务会议下调保障性住房和普通商品住房投资项目的资本金比例15个百分点，令市场人士欢呼最大利好出台。

　　那么，对投资者来说，目前是投资房地产好还是投资房地产股更好呢？

　　日前，国务院常务会议再次调整固定资产投资项目的资本金比例，以缓解4万亿刺激计划的资本缺口。此前在4月29日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例。

　　分析人士指出，此次资本金比例调整相当于是新一轮刺激方案出台，有望刺激银行信贷在未来数月再次出现强劲的增长。

　　根据此次调整，大部分行业的最低资本金比例下调了5～10个百分点，其中保障性住房和普通商品住房项目下调15个百分点，大大超出此前的预期，而铁路、公路等交通和大型基建项目也是此次资本金比例调整的主要受益对象。高污染、高能耗和产能过剩的项目则被上调最低资本金比例。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，政策体现了一个有保有压结构调整的思路。“降低资本金要求的行业，下一步得到信贷支持的空间就更大，应该说会有正面的效果。”

　　中国最早实施资本金比例规定始于1996年。据了解，2004年，房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例曾由20%及以上提高到35%及以上。 （段郴群）

　　影响分析

　　楼市：市场解读现分歧

　　房地产资本金比例降低，有观点认为将为房地产行业带来真正的“救市契机”。不过，也有市场行家和研究者认为，短期来看实质性作用不大，也影响不了目前楼市的成交和价格，但长期将对房地产商的开发投资产生深远影响。

　　正方：增加供应有助平抑房价

　　资本金比例的降低有助于缓解开发商的资金压力，也降低了开发商入市的门槛。光大证券表示，住房和基建项目资本金比例下调的政策和近期部分实力开发商拿地的行为，从政策支持和实体企业行为两个方面巩固市场对房地产投资复苏的信心。

　　今年1月~4月，在我国固定资产投资高速增长的同时，房地产业的投资势头仍然较弱。“资本金调整后，从下半年开始房地产投资有望回暖。”2008年，我国房地产投资达到3万亿元，其中自有资金投资占30%~40%。“今年二三季度，房地产投资会有更快速度的增长。预计全年的增速会达到10%左右。因此，此次资本金比例下调5~15个百分点，将为下半年的房地产投资释放至少3000亿元资金。同时，能够将以前搁置的土地开发起来，形成供给释放，从而平抑房价。”刘元春分析说。

　　有观点认为，政府如此重视房地产企业开发热情，有一种解读是：伴随着楼市交易的回暖，如果房地产开发的步伐不能尽快跟上，政府担心无法体现房地产业对投资的拉动作用；另一方面，房地产供应量的减少，对于房价飙升也是一个潜在威胁。

　　反方：对楼价实质影响不大

　　美联物业全国研究中心主任徐枫认为，这种调整对市场难有直接的、实质性的作用，更多的是配合国家拉动内需的整体政策，并非针对房地产市场而制定的政策。

　　另外，目前全国的房地产发展商面对的难题大不相同，徐枫认为，资本金比例的变动只是宏观政策的调整，不同地区的楼市现状还需要当地的具体政策来加以引导。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，发展商目前销售情况甚佳，资金压力已大不如去年，市场上也不像以前那样存在“空手套白狼”的机会，因此这次调整只是表明了政府的支持态度，对市场难有实质意义。

　　另外，目场关注的成交和价格也难受本次调整的影响。资本金比例对发展商的影响主要在资金链上，对供应市场的影响非常间接；目前楼市仍是买方市场，市场成交决定于需求方，不会受本次调整的影响。（林琳）

　　广州楼价5个月涨近四成

　　农历年后，楼市回暖现象日趋明显，全国主要城市纷纷出现量价齐升的局面。在广州，中原地产统计显示，5月第一周，广州住宅均价达到11001元/平方米，同今年一月份的8014元相比，涨幅达37.27％。而广州市国土房管局的数据显示，1月份，广州新建商用商品房的均价为9287元，到4月份上升为11786元，涨幅为26.91％。

　　不过，楼价的猛涨也受到了各方的质疑。在越秀区看房的郭女士对本报记者抱怨。“我去看了三个楼盘，基本上都涨价了。”

　　寒桐投资有限公司总经理韩世同在接受本报记者采访时表示，本轮楼市行情主要是国家政策的推动，而政策的初衷是通过刺激刚性需求来扩大成交量。但如果房价继续上涨，老百姓的观望情绪肯定会重新出现，这将扼杀国家政策带来的成果。

　　世华地产市场研究部总监肖小平也表示，近期房价较年初有了明显的上涨，使得部分需求并不迫切的改善型购房者，推迟了购房。

　　股市：关注现金流相对紧张的地产股

　　业内人士黄平对本报记者表示，资本金比例下调后，房地产开发行业受益最大，从下半年开始房地产投资有望回暖，这对资金紧张的房地产上市企业来说，无疑是雪中送炭。

　　而市场分析师邓力认为，尽管下调资本金对房地产股是利好，不过，对那些前期涨幅巨大的房地产股，投资者要保持警惕。因为其涨幅已包括了此“利好”预期，能否再度大涨仍有待观察。

　　他认为，目前可关注那些前期涨幅不大，且每股经营现金流相对紧张的绩优地产股，如深振业Ａ、宁波联合、荣盛发展、福星股份、张江高科、DR小商品、上海新梅、首开股份、海泰发展、东湖高新等。

　　房地产股票今年平均

　　涨幅高达100%

　　今年以来，股市大幅反弹，而房地产股票也大涨。本报最新统计显示，自年初至本月最后一个交易日，两市130只房地产股票的平均涨幅高达100%。其中，有57只个股年内涨幅在100%以上，而涨幅最大的阳光发展（000671）年内涨幅高达234.96%；涨幅最小的绿景地产（000502）也达25.46%。

　　高华证券日前上调房地产行业评级至“有吸引力”。高华研究范围内的海外上市/内地上市房地产开发商股票的估值仍较2010年底预期净资产价值折让31%/22%，对应的2010年预期市盈率分别为15倍/21倍，对应2009年预期市净率分别为1.6倍/2.7倍，而前一次上行周期的平均水平为溢价29%和43%，市盈率分别为23倍/30倍，市净率分别为3.5倍/5.0倍。

　　而中银国际发布最新研究报告称，国务院日前正式批转的《关于2009深化经济体制改革工作的意见》中，关于“深化房地产税制改革，研究开征物业税”的提法受到市场强烈关注。但是，对于住宅地产来说，财产登记、资产评估、新老划断、征收成本等众多问题在中国现行制度下依然很难解决，因此对住宅开征物业税的担心还为时过早，实质影响十分有限，维持房地产板块的买入评级不变。

　　收益比较

　　100%与37.27%

　　今年地产股涨幅远超房价涨幅

　　广州安惠投资总监邓力等一些业内人士认为，从几个方面来看，买房地产股和买房各有优缺，关键是投资者要根据自身情况进行配置。

　　一看潜在收益

　　潜在收益，也就是市场现价相对于合理估值的上涨空间。据不完全统计，A股市场主流房地产上市公司的市盈率为15~20倍，随着经济回暖，在可预见的未来，上市房地产净利润增长率为20~30%，其股票动态市盈率为12~15倍，而全国主要城市的房产租金收益率为3~5%，且在可预见的未来无上升或明显下降的趋势，将其折算为市盈率为20~33倍，动态市盈率也是20~33倍。相比之下，投资房地产股的市盈率只有投资房地产市盈率的1/2到1/3，两者的相对投资价值很明显。

　　二看风险

　　就安全性来讲，房地产市场确实是非常安全，原则上它是不会暴跌的。而房地产股则不同，它受股票市场总体影响大，波动幅度也大。不过，单个房产投资者购买房产有一定局限，而买房地产股可组合投资。另外，买房会受到物业税等利空影响，但上市的房地产公司基本是大开发商，应对冲击的能力强。

　　三看流动性

　　投资房地产进出不便利，而且在房产价格调整市道中还会受冲击。除此之外，时间成本和交易成本都显著偏高。投资房地产股只要交相对较低的券商佣金和印花税（卖出时才交），进出比较自由快捷。

　　四看历史涨幅

　　去年底，房地产股和房价双双出现弹升。不过，比较起来，房地产股今年以来的平均涨幅高达100%，远远超过今年1至5月广州的房价涨幅37.27%。

　　邓力表示，不管从短期的相对估值来看，还是从两者流动性特征等方面来看，投资房地产股都优于投资房地产。

　　理财心得：

　　炒股要中线 炒房要长线

　　广州某私募基金管理人陈军认为，理财投资讲究两大原则，一是稳妥，存款、保险不可少；二是结合个人特点，进行适当配置，房产投资占总投资额40%就可以，最好长线投资，炒股要看中线。

　　陈军有过10多年房地产工作经验，他认为，房产投资应选择一些大型发展商开发的品牌楼盘，或一些拥有优质配套设施、物业管理完善和具有巨大投资潜力的物业，投资期限起码也要5年以上。

　　对于贷款炒房，陈先生不太赞成，尽管有“杠杆效应”，但房地产投资流动性差，一旦出现资金周转困难，就会有较大风险。

　　对于炒股，陈先生认为没有必要长线投资，最好是中线，做波段。“一般情况下，首先要精选个股，买入后，一般持有最少1个月以上，如果中线涨幅在50%以上，就可以先出来观望一下。熊市反弹幅度达100%以上，就可以考虑出来了。”

　　楼市投资建议

　　选择投资小户型物业。广州中原地产市场总监李粤湘建议，如果目前想买房收租，可以选择投资收益较高的，最好是买中小户型物业。

　　自住型住房现在可考虑购买。李粤湘表示，对有自住需求的购房者来说，房价的短期波动对其没有直接影响。因此，只要有自住需求、有承受能力、有喜欢的房子，现在买几乎没有什么风险。

　　高端物业投资回报较高。数据显示，今年1月份，广州新建商用商品房的均价为9287元，到4月份上升为11786元，涨幅为26.91％。同期，写字楼市场投资收益为28.50％。值得注意的是，高端的别墅价格却出现大跨度飙升，前4个月，广州别墅均价由5591元暴涨到10248元，涨幅高达83.29％。（李成 张忠安）

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