物业税要开征房价会下降? 对楼市股市影响几何?

　　日前国务院公布《关于2009 年深化经济体制改革工作的意见》(下称：《意见》)明确指出，要在2009年“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。

　　什么是物业税？

　　又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年按一定比例缴付税款。

　　何时会开征？

　　由于各种原因，短期内推出不大可能，采取什么方式征税也未确定。

　　开征后有什么影响？

　　有助于挤出虚假房价泡沫，对房地产市场的长期发展利大于弊；对开发商和自住型购房者影响不大，对投资客打击则比较明显。

　　争议焦点

　　是否开征？

　　物业税短期不可能推出

　　2007年全国人大就提出要研究开征物业税，2008年也曾传出北京市要率先试点开征物业税的消息。不过，由于各方面原因，物业税至今未推出。

　　正坤财税顾问有限公司经理、注册会计师黄惠丽对本报记者表示，虽然国家已经表示推出物业税，但近期推出的可能性也很小，因为房地产市场刚刚显露出回暖的迹象，这时征收物业税无疑是雪上加霜，只可能等楼市真正好转后。

　　知名房地产专家韩世同也对本报记者表示，各方对物业税的概念、定义、税基、税率以及征收方式等还要多方研究，因此，短期推出是不太现实的。

　　如何征收？

　　按房价或租金比例交纳

　　北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰指出，物业税主要是对购买房产的个人或者企业，每年按照房价估值的一个固定比例或者按照租金的固定比例向政府交纳一定持有环节的税。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，物业税开征后，可能先期针对企业征收，中期针对个人购买的豪宅征收，最后才会对个人购买的普通住宅征收。这个过程预计会有三四年。

　　社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞指出，在我国，土地属于国家，转让的只是使用权。而买房人已经一次性交纳了70年的土地出让金，如果开征物业税，和原有政策如何衔接仍需要深入研究。

　　相关影响之楼市

　　征收物业税有利于稳定房价

　　专家表示，物业税的开征对整个房地产市场确实存在短期不利影响，主要是心理影响较大，而从长期来看，对楼市是利大于弊的。而且对行业不同环节，影响也有很大的差别。

　　目前，我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税。但在供求紧张的市场环境下，这些税收成本最终多是转嫁到购房者身上。

　　国家信息中心报告指出，较高的交易税和零持有税使得“囤积”房地产的机会成本较低，一部分居民保有住房的意愿增强，投机性需求旺盛，造成房地产市场的虚假繁荣，也限制了存量房地产的正常流转，更加剧了住房供应矛盾。

　　从国外的经验看，物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。

　　同时，较高的保有税率可以避免业主空置或低效率使用房产，以盘活现有房产存量，刺激存量房的流动，促进二级市场的发展，从而更好地实现住房“经济适用房——二手房——商品房”的梯级消费，满足不同收入阶层家庭的住房消费。

　　不同人群

　　对投资客：可能是致命打击

　　黄惠丽告诉记者，如果物业税开征，对以投资为主的炒房客冲击最大，因为他们持有的物业越多，税收成本就越高，财务负担也就越大。

　　对出租人：负担不算大

　　对那些买房来出租的投资者，除了缴纳租赁税外，还要加收物业税，可以说是重复征税，也会增加其税收成本，投资回报率会下降。

　　但从我国香港地区的经验来看，物业税基本上相当于一个月或半个月的房租，如果将房产出租，那么物业税的负担并不算大。如果空置的话，物业税对买房人肯定会构成一定的负担。

　　对购房自住者：一套房或免征

　　普通购房者可能是物业税开征的相对较大受惠者。由于以投资为主的炒房客受到限制，楼市泡沫产生的可能性小了很多，也让楼价更加合理，更能满足多数购房者的需求。

　　此外，对拥有自住房产的业主来说，第一套住宅很可能免征，因此，除非持有第二套和更多物业，否则并不会付出更多的成本。

　　急需买房者：恐难享“优惠”

　　物业税征收虽然有助于挤出房价泡沫，导致房价下降，但对于有急切购房需求的人来说，首先要明白，物业税短期内是无法推出的，而且何时推出也难以确定，因此，把购房希望全部寄托在物业税上并不现实，要根据实际情况和需求来决定是否出手。

　　昨日主要地产股纷纷下跌

　　国务院研究开征物业税消息传出后，在二级市场上，房地产股应声下挫，昨日房地产龙头万科A(000002)下跌3.01%。

　　“全景证券分析师”系统的实时监测数据显示,昨日早盘地产板块领跌大市,截至10:12,房地产开发经营板块净流出3.14亿元,仅次于煤炭采选板块。其中,万科A净流出8526.32万元,金融街(000402)流出4789.69万元。截至昨日收盘，地产股整体下跌1.38%，位居A股跌幅榜前三。

　　相关影响之股市

　　对开发商：有利有弊

　　开征物业税必定减少投资客的入市，投资客又是楼价短期内飙升的中坚力量，因此，韩世同表示，一旦物业税落地，开发商的高端产品等销售难度增加。

　　不过，广州维森置业有限公司董事长张维纶表示，楼市的健康发展是要靠刚性需求支撑起来的，因此，物业税开征后，楼价趋于合理，自然会让更多的刚性需求成长起来，这对开发商而言是最大的利好。

　　对上市房企来说，由于开征物业税后，炒房客受到打压，开发商销售难度增加，短期会影响上市房企的业绩，但从实际情况来看，近期开征的可能性很小，几乎对市场没有实质性冲击。

　　券商观点

　　上海证券：昨天房地产股的下跌，直接原因是物业税的消息，但最主要的原因还是目前房地产市场出现一些不正常的现象，令投资者感到不安。

　　统计数据显示，近期主要城市楼价均出现明显上升，但成交量却大幅下滑，投资者担心房地产市场可能重新进入成交萎缩状态。

　　海通证券：此次研究开征物业税消息的出台，标志着自2008年中以来偏宽松的楼市政策已经发生了转变，后续利好政策有限。

　　国信证券：开征物业税是大势所趋，但真正开始实施仍需要较长时间，预计在两年左右。开征物业税将削弱房地产“投资品”属性，有利于平抑房价、改变人们心理预期、合理引导房地产消费。

　　高盛证券：基于预期房价前景较佳，而且可恢复发展商毛利、收购土地节奏加快，令资产净值增长复苏，将内地房地产股12 个月目标价调高17%至1.36 倍。

责编：金文建