房产中介透露房价奥秘 算计好能省出首付

　　“我可以用三点几的利率，也就是五年期基准利率打六三折拿到房贷。等我办成了，将方法传授给你。”在某房产中介公司任职、30岁出头的方圆（化名）很乐于帮朋友的忙。他说，“由于信息极不对称，没有比房产买卖更讲究‘手段’的了。

　　做法对头的话，一笔首付的钱就‘省’出来了！”

　　方圆2004年来到上海，一直在房地产行业摸爬滚打，现在是一家房产中介公司的经理。几年下来，方圆摸清了房产交易各个环节的“门道”。今年以来，他注意到两个特殊的现象：开发商“假销售”现象越来越多；银行为了拼抢客户，不断降低利率，而且开始尝试摆脱中介，开展“直客式”服务。“这些现象让我发现了商机。”方圆说。

　　先从房产商的“假销售”说起。为了试探购房者的购买力以及制造销售火爆的假象，开发商会冒用购房者的名义支付定金，虚假销售，之后再撤销购房意向，退房。可以说“假销售”情况一直存在。今年以来，“假销售”又发生了新的变化：以前只是少数开发商对少量房子，通常是不超过整个楼盘的5%的房子进行“假销售”。现在，不少房产商的大量房产都是“假销售”，这些被销售的房子又回到了开发商或中介的手里重新出售。除了制造销售假象、试探购买力两大功能之外，如今的“假销售”还能起到套现的作用。

　　方圆举了个例子。某楼盘一期的售价是8000元/平方米，二期是1万，那么三期开盘的时候，开发商绝对不会以1万元以下的价格出售。否则，不但可能引起先前购房者的抗议，而且很可能卖不出去——购房者基本上都是买涨不买跌的。最重要的是房产商不愿放弃暴利。但在市场环境已经客观上不允许房价再涨的情况下，怎样才能让价格逆势上涨呢？开发商想出了“先买后卖”的营销策略。

　　方圆曾经遇到过这样的情况，开发商开盘销售三期100套房源，开盘价1.2万元/平方米。开发商会制造出其中80套开盘不久就卖出的假象。

　　这80套房产中，有的是只付定金，一个星期之内就撤销购房意向；有的则是冒用他人的身份证办理售房合同，合同价1.2万元/平方米，并真正办理按揭贷款。办理按揭贷款的好处是，开发商可以及时回笼资金，而且利率能打七折。

　　有真实住房需求的普通购房者，并不知道某套房子的合理价格应该是多少——没有客观的统计数字可供参考，整个房产交易过程也是不透明的。他们只清楚自己能承受的价格是多少以及附近楼盘的大概价位。当看到新开盘的房子一下子就几乎卖光的时候，就会有不明就里的购房者以1.2万元甚至更高的价格买入。结果，剩余的20套房子实现了高价卖出去的目的。而购房者不会知道80套房子又退给了开发商重新销售。

　　退回的80套房产，只支付定金的则由开发商重新销售。已经办理按揭贷款的房子，房产商会把他们挂牌到中介，以比合同价更高价格出售，其中的差价足够支付中介的佣金以及“假销售”期间的贷款利息。

　　房产交易活跃、房价稳中有升，是银行、房产中介、炒房者等都乐意看到的。而在这番繁华景象中，不会有人公开真实的房产交易数据以及销售的具体操作细节，因为只有信息不对称才能实现暴利。