房贷纠纷案增幅明显 遭遇金融寒流需警惕房贷风险

　　近来，受去年下半年全球金融风暴影响，房屋贷款中借款人逾期拖欠银行贷款的现象增多，房贷纠纷案件增幅明显。据统计，2008年9月至今年2月期间，北京市海淀区法院共受理房贷纠纷案件113件，通过对近期审理案件调研法官发现，导致此类案件纠纷主要有以下原因：

　　房贷审核欠严谨，人去楼空难觅寻

　　2005年1月，小韩购买了位于北京市海淀区普惠南里附近小区的一套二手房，向光大银行某支行借款19万元，期限为20年，分240期偿还。同时，约定北京某投资担保公司为小韩的借款承担连带担保责任。然而从2008年8月起，受社会经济环境影响，小韩所投资项目亏损，开始迟延还款，在多次催讨无效的情况下，银行便要求担保公司承担清偿责任，但此时才发现担保公司由于经营业绩欠佳，早已人去镂空。

　　【法官解析】房贷活动中，银行在办妥房屋抵押登记前，通常要求房产公司或担保公司承担连带保证责任。受金融危机对房产市场的影响，部分房产公司及担保公司资金周转日趋紧张，无法全额承担保证责任，一些规模较小的房产公司及担保公司索性在销售完毕后便将公司注销或不进行工商年检，此时，银行便很难要求保证人承担连带清偿责任。此外，部分银行业务员为单纯追求考核指标，对借款人的收入和偿还能力不做严格调查，信贷审核流于形式，最终导致逾期还贷的风险增加。

　　因此，法官提示，银行应规范信用评估尺度，对评估等级较低的公司，要提高其保证金交纳比例。同时，加强对借款人的收入证明审核，以期对借款人的履约能力作出客观评价。总之，银行在追求业绩增长同时，应加强信用系统建设，提高抵御金融风险能力。

　　权证登记欠规范，银行讨贷路艰难

　　2002年9月，李女士购买了位于北京市东城区新中街附近的一套面积为175平方米的商品房，向中国建设银行某支行贷款100万元。随后，双方签订了借款合同，约定了还款方式及还款期限，并规定在银行取得该房屋产权证并办妥抵押登记之前，由开发商承担连带担保责任。

　　2004年，开发商将产权证交付给银行。但银行一直未办理抵押登记，2006年10月，银行进行房屋抵押登记时，发现房屋已经被外地法院查封。由于在借款合同履行期间，李女士经济状况不佳，累计拖欠还款已超过合同约定的六期，故银行于2008年10月起诉至法院，要求李女士偿还贷款本息并支付罚息，开发商承担连带担保责任。最终，法院判决李女士向银行提前清偿贷款本金45万余元并支付相应利息，开发商承担连带责任。据悉，判决生效后，银行已向查封该房产的外地法院说明情况，希望参与房屋拍卖后的剩余价款分配，这种结果将可能导致银行无法足额收回贷款本息。

　　【法官解析】实践中，银行在获得房屋产权登记证后，出于抵押登记手续繁琐及希望延长房产公司担保期限的考虑，往往不愿及时对涉贷房产办理抵押登记，然而在金融危机的影响下，部分借款人自身陷入债务危机，无力偿还时，所购房产往往被查封、拍卖，用以抵债，银行便无法依抵押登记获得优先受偿权，而只能作为普通债权人对拍卖清偿债务后的剩余房款进行分配，通常此种情况贷款本金大多难以足额追讨，增加了银行经营风险。

　　当前，受金融危机波及，社会投资需求放缓，借款人较之以往更易陷入债务危机。因此，法官提示，银行应尽快规范抵押登记操作流程，明确抵押登记办理时限，防范经营资产遭受损失。

　　房贷条款欠重视，麻痹大意被起诉

　　2005年1月，王女士参加购房团，购买了位于北京市朝阳区朝阳公园附近的住宅一套用于投资。同年12月，王女士同华夏银行某支行签订了购房合同，向银行借款142万元，分14年还款。在合同履行期间，因王女士有一期未按期还款导致银行直接从开发商账户划走当期借款本息。2008年11月，开发商诉至法院，要求王女士偿还代付本息及违约金。

　　王女士则表示其每期都按规定还款，并已提前全部偿还银行贷款。法院审理发现，银行与王女士约定每月27日前向银行存入当期足额本息款项。但王女士2006年6月工作繁忙，迟延几日还款，导致银行从开发商保证金账户中直接扣除该期本息。虽然后来王女士提前偿还全部借款本息，但该期还款却是开发商代付的。最终，王女士因为自己的麻痹大意多支付了近三千元的违约金。

　　【法官解析】借款合同中，银行对购房者的违约责任进行了明确规定，而借款人却往往忽视该部分条款规定。最为常见的情形是晚于到期还款日归还借款本息，此时，银行通常将该笔款项直接从开发商保证金账户中划走，或对借款人加收罚息，无形中增加了借款人还贷成本。此外银行普遍规定借款人连续或累计一定还款期未按时偿还借款本息，银行可解除合同，并要求借款人提前偿还全部剩余本息。由于美国金融危机的发生，国内银行业普遍提高了风险意识，而借款人常因工作繁忙或家庭琐事出现逾期还款，当累计期数符合解除要求时，银行便要求解除合同并一次性偿还全部剩余本金，即便借款人希望继续履行合同，银行也不愿让步，这将彻底打乱借款人的房贷规划。因此，法官提示，借款人应仔细研读合同条款，明确履约条件和期限，适当时可将闲散资金提前存入还款账户，避免因粗心大意造成不必要的损失。

　　风险意识待增强，冲动购房尝苦果

　　张女士因感情不和，同丈夫离婚，孩子由其独自抚养。为了给孩子创造一个舒适良好的成长环境。2000年10月，张女士向银行贷款购买了位于北京市朝阳区北四环东路面积为150平方米的某高档住宅，向银行借款56万元，期限为10年。但由于张女士是自由职业者，主要从事文化传媒工作，经济来源并不稳定，2008年下半年文化传媒产业受冲击较大，张女士彻底失去了还贷能力，经常出现逾期或拖欠还款的情况。2008年10月，银行最终将张女士诉至法院，要求张女士还款，并请求法院拍卖房屋。

　　【法官解析】张女士虽然选购了自己心仪的房产，但是贷款金额远远超过其承受能力，如果无法偿还借款，心仪房屋就将被法院拍卖，而孩子幼小的心灵也将留下挥之不去的阴影。当前，社会上许多80后年轻人或者单亲家庭在购房时往往只重视户型、地段，购房随意性较大，缺乏长远规划和风险意识，对自身还款能力没有正确评估，一味追求高品质房产，寻求一步到位，然而一旦遭遇经济寒流，企业裁员，其脆弱的履约能力极易丧失，无法承受巨额贷款，最终陷入房产被拍卖的尴尬境地。因此，法官提示，理性看待房屋选购，避免冲动消费，特别是在楼市低迷下，更不应盲目“抄底”，要结合自身状况合理规划，量力而行，寻求家庭支出与居住舒适的平衡点，以期达到改善自身生活质量的初衷。（贾睁 宋硕） （作者单位：北京市海淀区法院；本栏目稿件由北京市高级法院统一供稿）

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