房地产上市公司整合大戏开演

　　另一个存货概念

　　根据WIND有关数据统计：到去年三季末，A股48家房地产上市公司的存货同比增长59%，中投证券李少明认为，鉴于去年底房地产销售上升，特别是以上市公司为首的房地产龙头率先降价带动销售，三月末的存货数据并不能说明现在的情况。

　　虽然对上市公司存货消化较为乐观，但业界对存货结构仍有担心，这些存货中有多少是高价地王，是否存在或有损失，都待年报披露。

　　深圳地产人士半求告诉记者，在深圳的很多房地产上市公司都在高峰期拿过地。一家房地产上市公司在前年以7500元/每平米楼面价拿到的地，已经准备销售，但近期该地附近楼盘价格已经跌到每平方7800元，相当于该公司的楼面价，如果加上建安成本、基建成本等等建造销售成本，该项目势必亏损。

　　对于或有损失的存货，中投证券李少明的调研显示，上市公司一方面会计提损失，这将体现在2008年的年报业绩中。另一方面各公司还在与当地政府谈判退地或延迟缴纳土地出让金，最大程度地降低资金成本。此外，由于房地产上市公司对房地产行业的运行趋势有着良好的把握，一般还会选择尽快开发，减少损失。而小型房地产企业一般会选择延迟开发，寻求转让。从这个意义上说，社会库存是房地产上市公司整合的金矿。

　　从刚刚公布业绩的保利地产、中海发展等的年报也可以看出，通过率先降价，房地产龙头企业的市场占有率得到较快提升。

　　将重获信贷支持

　　去年底到今年1月高速增长的全国信贷进入房地产领域的有多少？

　　李少明认为，当前对房地产企业的贷款并没有多少放松，但预计三月后会有松动，或会对部分贷款展期。

　　自2007年开始，银行领域对房地产企业贷款展开整顿清理，行业贷款风险已在下降，其中一个指标是企业毛利率的下降，比如万科，企业毛利率就从2007年的29%下降到去年底的20%。“在这种形势下，房地产企业的信贷环境正变得更为宽松。”李少明说。

　　莫尼塔投资研究显示，去年房地产价格下降以来，全国房地产的行业风险得以部分释放，对房地产龙头企业崩盘的担心下降，对房地产企业重获信贷支持带来利好。

　　虽然房地产上市公司紧紧抓住了本轮房地产销售回暖的机遇，但房地产企业毛利率下降，会直接导致业绩的下降。此外，上市公司将对存货减持进行计提，也会大幅影响当期收益。

　　就房地产分析师的调研来看，房地产企业对存货跌价损失的处理会比较激进，风险会在当期暴露。“也有例外，那种情况就是有房地产公司选择在今年进行证券市场的再融资，存货，房屋结算时间都可以成为调控业绩的手段。”有分析师如是说。

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