界定"二套住房"和"改善型普通自住房"问题亟待解决

　　为了拉动经济，中央政府、央行、银监会和地方政府连续出台了提振楼市的系列政策。但各地的实践表明，楼市政策的可操作性亟待加强，中央政府和地方政府之间、政府各个部门之间的沟通和协作有待深化，否则，就会出现“有政策无细则”和“政策打架”现象。

　　目前楼市政策亟待解决的最大问题之一是准确界定“二套住房”和“改善型普通自住房”，规范商业银行的放贷活动，防范金融风险。去年年底，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国十三条)提出，“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”但时至今日，央行和银监会仍未出台关于“国十三条”的实施细则。许多业内人士认为，与地方政府的态度形成鲜明对比，银监会在放松二套房贷问题上非常慎重，是细则迟迟未出的主要原因。

　　由于实施细则未出，在不同银行之间甚至同一银行的不同支行之间，二套房贷的操作情况差别很大。虽然没有实施细则，但一些地方政府出于拉动经济的考虑，已经提出“居民为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”

　　此外，“改善型普通自住房”的定义比较模糊，操作变通空间较大，商业银行要么因没有细则而无法执行，要么根据自身理解打一些“擦边球”，把“改善型普通自住房”变成实质上的二套住房。有消息称，北京市建委相关领导最近表示，改善型住房可以分为很多种情况，以旧换新、以小换大等都是改善型，为离单位近点买房也是改善型。这种看法其实表明，很多地方政府倾向于利用“改善型普通自住房”的概念，彻底放开二套房贷。地方政府的这种态度，已经使“改善型普通自住房”脱离了其最初的本义，置监管部门于尴尬的境地。

　　监管部门的实施细则迟迟不出，但地方政府救市心切，导致各地商业银行发放了不少超越政策规定的贷款。在南方部分城市，早在央行出台“改善型普通自住房”政策之前，购买多套房产都可以被银行视作购买第一套房产，享受首付和利率优惠。这些情况反映出，中央政府和地方政府的利益诉求并不完全一致，如果中央的政策不能及时跟上市场变化或可操作性不强，地方政府出台的政策完全可能会抢跑，或与中央政策出现背离。

　　楼市政策执行中出现的各种问题，正是房地产市场复杂性的体现。政府既要保障房屋成交量，使其成为财政收入的稳定来源，促进经济增长；又要顺应民意，不能保护不合理的高房价，从而提高中低收入人群住房购买力，这二者之间如何保持平衡是一个难题。曾经有评论指出，中央政府提振楼市的最有效一招，是认可地方政府抢跑政策，提振本地楼市。但放任地方政府“抢跑”，其出台的政策可能出现越权，即使没有越权也未必能完全把握二者之间的平衡，因此，各级政府之间、政府各部门之间的沟通和协作仍需要进一步深化。

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责编：李菁