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细数多重政策利好：能为购房者省钱几何？

CCTV.com 2008年12月28日 08:12 进入复兴论坛来源：新华网

　　细数多重政策利好：究竟能为购房者省钱几何？

新华社记者彭勇

自今年１０月以来，国家出台了一系列保增长、促发展的宏观调控政策，其中涉及房地产行业的政策更是密集出炉。为了方便更多消费者详细了解相关政策，记者进行了梳理，并请教了专家，对近期房产新政策能为消费者带来哪些实惠算了一笔细账。

　　大幅降息可有效减轻购房者压力

１２月２２日晚，央行宣布降息２７个基点，同时下调存款准备金率。这已是年内第５次降息，距离９月中旬本年度首次降息不足百日。至此，我国一年期存款基准利率已下调至２．２５％，一年期贷款基准利率累计下调２１６个基点至５．３１％。多数购房者使用的５年期以上的贷款利率也从年初的７．８３％降到了现在的５．９４％，下降了１８９个基点。

今年８月，深圳市民周小姐以每平方米１万元的单价购买一套９０平方的房子，首付为１８万，贷款７２万元，期限为３０年，选择等额本息还款的方式，在央行年内首次降息以前，执行基准利率为７．８３％，月供为５１９８．０３元，利息总额为１１５．１３万元；而在央行年内５次降息以后，执行基准利率为５．９４％，月供减少到了４２８９．０３元，利息总额为８２．４１万元。

此外，根据房贷新政策，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的０．７倍。如果周小姐明年能够享受这一优惠，那么她的房贷实际执行利率只有４．１５８％，她的月供就能减少到３５０４．１３元，利息总额相应减少到５４．１５万元。因此，选择７２万元３０年期房贷，在央行年内５次降息以后，月供最多可以减少１６９３．９元，利息总额最多可以减少６０．９８万元。

记者在深圳电话采访了中行、农行、工行、建行等多家银行，他们都表示已确定２００９年１月１日起，客户就可申请利率优惠，但前提条件是首次置业，而且此前没有发生过不良还款记录。这样像周小姐如此情况从明年１月１日起就能享受到央行降息后的成果。

　　减免税费可实在地节省一笔开销

减免房地产交易过程中的各项税费，是本轮国家房地产宏观调控政策重点实现的目标。满堂红深圳置业有限公司营业二部区域总监卞超说，根据他们的梳理，目前房地产税费减免主要包括以下几个方面：

１０月２２日，财政部、人民银行和国家税务总局宣布对个人住房交易环节的信贷、税收政策作出调整，降低住房交易成本。首先，自今年１１月１日起，契税税率由原来的１．５％下调到１％，以一套均价为１万元／平方米的９０平方米普通住宅计算，其总价为９０万元，就可以节约契税４５００元。

其次，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。印花税为买卖双方各付万分之五，免征后购房者可以节省４５０元。再次，对个人销售住房暂免征收土地增值税。土地增值税主要针对二手房交易，需要结合不同的增值情况套用不同的税率，业内人士指出，这部分多则可以为购房者节省数千元。

１２月１７日国务院常务会议提出，将现行个人购买普通住房超过５年（含５年）改为超过２年（含２年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足２年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

按照目前５．５％的营业税税率，成交１００万元的房子，将直接少交税５．５万元。从已有税种来看，房屋交易流通过程中需要缴纳的各项税费，如营业税、土地增值税、印花税和契税，除了个人所得税，几乎已经全部取消。

　　未来购房者可能会享受更多实惠

１２月２１日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了多项指导性的意见。该《意见》明确提出：房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售，受到了社会各方广泛的关注。

“这里面的意思就是房地产市场的全面回暖，需要开发商拿出诚意配合国家的政策，进行合理地降价促销。”深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕说，目前各地楼市的观望气氛还是比较浓厚，一些开发商采取“特价房”“送装修”等间接降价方式，试探购房者的接受底线，可能进一步加剧市场的观望，不利于有效刺激房地产市场成交。

高海燕说，当前开发商应该拿出更多的诚意，如果能够降价一步到位，就能让消费者逐步看到房地产调整周期结束，逐步放弃观望，从而有效放大市场成交。《意见》的出台，显然已经为开发商未来的决策指明了方向。从这个意义上说，未来购房者可能会从国家宏观调控政策中享受更多实惠。

同时，该《意见》还要求地方政府承担起稳定房地产市场的职责，稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。

根据《意见》的精神，１２月２３日，江苏省出台了《关于促进房地产市场健康发展的意见》，提出鼓励支持普通商品住房消费的多项举措。其中包括：缴存住房公积金的职工购买自住房，暂不受面积、价格及贷款次数等限制；购买二手房申请住房公积金贷款的，可享受新房贷款政策。

有关专家指出，这意味着地方政府被赋予了更多的自主权，可以出台适合当地的房地产政策，这也可能为消费者带来更多的实惠。