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低首付造就三赢局面？

CCTV.com 2008年12月17日 11:00 进入复兴论坛来源：综合

其实早在今年初，广州就已经出现“犹抱琵琶半遮面”的低首付。当时包括富力地产(02777.HK)、时代集团、利海集团等大中型开发商，均推出可以先付一成首期，余款在3个月内补齐的优惠方式。

但是由于当时楼价并未跌到合理水平，以及在银根尚未放松的背景下，3个月内付清三成首期对于买家来说短期压力仍然较大，因此低首付促销并未出现立竿见影的效果。

这一阶段的低首付促销，则将银行绑上了战车。有开发商内部人士透露，目前实行低首付的楼盘，买家剩余的首付款是由发展商垫付给银行，并同时和银行签订了“无条件回购”协议，即在未出房产证之前，买家若出现断供情况，发展商回购房产。如果出了房产证后，买家出现了断供，则由银行负责收回房产进行拍卖。

目前来看，由于银根放松，低首付重出江湖，似乎造就了三赢局面。在开发商来说，促销效果理想，帮助年底回笼资金。从购房者来说，可以提前实现置业梦想，降低入市门槛。从银行来说，可以增加业务量，令低迷了整年的业绩出现起色。

但是，仔细分析就可以发现。其实低首付对于业主来说，前期的供楼压力更大了。购买一手楼，余下的首付需要业主在两年内分期还清。即使是只需缴纳最低额度的3万元余额，每月也多出1000多元的支出。加上月供后每月要支出3300元左右。根据按揭业人士的说法，很可能这种月供金额已经接近此类促销目标消费群体月收入的50%，存在断供风险。

而对于银行来说，表面上来看似乎由于开发商承担了回购责任，低首付没有风险。但是如果开发商资金链断裂，银行很可能会遭遇类似“深圳断供第一案”的尴尬。追讨贷款？没有支出太多成本的炒家止蚀，不肯继续供楼。希望通过拍卖回收资金？只要市价继续下跌超过10%，这些物业就会成为手中的负资产。

对于开发商来说，其实唯一的风险就是业主断供，导致开发商要回购物业。但是，如果在交楼前回购房产，相当于开发商九折回收，但是仍然可以原价出售，甚至随着市场回暖而调高售价。如果是交楼后业主断供，它早已套现资金，抽身事外。