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买房“零首付”风险由谁承担？

CCTV.com 2008年12月17日 10:56 进入复兴论坛来源：综合

2001～2003年时广州楼市流行的“零首付”入住，时隔几年，“零首付”卷土重来。是否推出“零首付”措施，历来是房地产市场中，买方市场还是卖方市场的分水岭。这被视作楼市拐点标志之一的重现，对于房企和市场来说意味着什么？真正的风险仅仅在于银行吗？

所谓“零首付”，其实是买家将房产拿到银行,银行将房产的价格进行高出本身价格的成交价，再按七八成的比例贷出款项,最终达到买家无需支付首期款就可以买到房产的目的。

操作这种“零首付”的，据报道大多是中小中介。按照这种操作方法，一套现价80万元的房子，拿到银行估价为100万元，再按八成来做房贷，一来一回，不就成了“零首付”吗？

也许有人会说，“零首付”有什么不好？如今市道低迷，让更多原先想买房而资金不足的人提前变成“有房一族”，对活跃市场也有好处嘛！而实际情况，会按照这样的设想发展吗？

以上面那套被高估为100万元的房子为例，如果业主实现了他所期望的“零首付”，那么他事实上面临80万元本金的还贷压力，超过了他原本应该还能够承担的64万元的还贷能力，“零首付”价差就将成为银行的风险。另外，我国住房抵押贷款实行的是每年调整的浮动利率制度，利率风险完全由购房者承担，一旦房地产价格下跌和抵押贷款利率上升的情况同时出现，购房者还款压力将大幅上升，违约率也可能大幅上升，购房者原本脆弱的资金链一旦断裂，最终面临无钱可还的结果，将承受被驱逐出屋的厄运，而房屋拍卖价格又可能低于欠款额，从而使银行遭受很大损失。造成全球金融海啸的根源：美国次贷危机缘起于此。

还记得3月6日，中国银监会主席刘明康表示，中国不会发生类似美国的次贷危机。支持他这一判断的最大理由，正是因为中国不允许降低房贷首付款比例，中国不可能“零首付”。言犹在耳。尽管目前这类情况一般只出现在番禺一些市场成交不活跃的镇区，由部分小型中介行来协助操作。因为成交不活跃，银行可参照的例子不多，所以容易评估出高价。但杭州也出现了类似的情况，不知道这股“零首付”的风潮要蔓延多广？

这绝对不是危言耸听。近日，北京市第一中级人民法院的法官来到位于金融街的北京银行总部，针对目前经济形势与国内金融机构面临的风险，与北京银行近百名高管进行交流。法官们就住房贷款面临的风险发出预测。法官们预测：“如果金融危机和房价下跌持续下去，拖欠房屋贷款的案件有可能会大幅增加。银行房贷资金也将随着抵押房屋贬值而面临缩水。” 按照“诉讼滞后”的规律，2009年到2010年房贷案件有可能会随着贷款人收入缩水和房价下跌而激增。

法官们从其审理的贷款纠纷案件分析认为，房贷、车贷纠纷爆发的首要原因是银行违规操作，对贷款前的审查和贷款后的跟踪不到位。规避房贷风险的首要任务就是严格按照贷款操作规则发放贷款。易宪容在2001年就曾经指出，银行出现的所有不良资产，都要由国家承担，最后仍会转嫁到每个普通百姓身上。

希望不会有银行出于竞争需要，主动投身“零首付”，来分摊这部分风险。