全球房地产市场软着陆

    目前全球房价正好印证了被称为“房地产业的凶事预言家”罗伯特?希勒作出的预言。7年前，希勒教授在《非理性繁荣》一书中预言，在未来的20年内，不动产价格将会下跌40%。此外，房地产泡沫的破灭很可能会导致一场经济大萧条。

    而英国《经济学家》指出，全球房产市场的繁荣现象，也许是历史上最大的金融泡沫，一旦破灭，后果不堪设想。

    各方面传来的信息表明，受余波未平的美国次级债风波及日益高涨的油价等种种因素影响，持续红火多年的全球房地产市场正处于大范围的降温之中。

    有关专家指出，受美国次级债危机影响，美国及欧洲等国家的房价同步下挫。银行业受到重挫的同时，政府部门以及机构已经不再任由次级债阴霾继续扩散，纷纷掀起救市浪潮。然而，坏的预测接踵而来，让“救市”显得捉襟见肘，让乐观情绪显得微不足道。

　　美国楼价“跌跌不休”

    美国次级债触发的信贷危机，其影响力已逐渐由华尔街蔓延至美国楼市。除了次级债爆发的重灾区内华达等几个州外，其他各地楼价也纷纷下跌。

    自去年9月至今年1月间，全美平均楼价比一年前的同期下跌了6%，很多城市房屋空置率都升至1956年有纪录以来的新高。

    美国全国住房建筑商协会(NAHB)最新公布数据称，4月份，市场上单户型预售屋销售指数已经连续第3个月持平于20，已接近该指数去年12月份创下的历史低点18。一般来说，该指数在20的位置上，说明对住宅销售前景持悲观态度的建筑商远远多于对前景看好的建筑商。当指数大于50时才说明市场乐观。

    NAHB总裁说，传统的购房季节已经来临，但销售活动并没有像往年一样大幅增加。

    道琼斯通讯社近日对部分经济学家所作的调查显示，他们普遍预期近日公布的今年3月份全美新屋开工数将继续减少，折合成年率为100万套，比2月份的106.5万套减少6.1%。

    稍早前，《华尔街日报》曾引述美国全国地产经纪商协会(NAR)的数据称，2月份全美现房签约销售指数较1月下降1.9%，比去年同期的107.6下降了21.4%，显示销售情况不乐观。

    据路透社和美国密歇根大学最新公布的一项调查结果，美国近1/4的房屋所有者报告，其房产在过去一年中出现贬值。这是自1992年以来美国出现的最严重的房价普跌态势。

    这份消费者调查还显示，尽管房地产市场已经疲软，但仍有18%的受访者预期自有房产会在未来一年中贬值。而房产过去一年已经贬值的所有者认为，其房价未来下跌幅度会更大。

    调查负责人理查德?柯廷说，从全美范围看，西部和东北部地区的房产，尤其是高档住宅(价值30万美元或以上)过去一年的贬值幅度最大。

    数据表明，美国西部地区有33%的被调查者报告其住宅贬值，东北部、中西部和南部的人数比例分别为23%、18%和15%。在未来预期上，西部和东北部地区21%的被调查者认为其住宅未来一年会贬值，而在南部，这一比例仅为10%。

    调查预测，由于未来借贷门槛和成本将提高，再融资将受到影响，房产财富对消费支出的贡献将下降。

    对此，美国财政部部长保尔森认为，对于导致次级债危机的美国楼市，美国政府正在对房市进行修正。美国房价已涨到一个极不稳定的水平，这一修正并不令人愉快，但修正是必须的。

    前美联储主席格林斯潘认为，要到大约2009年初，美国才能消化市场上房屋存量，楼价才有可能止住下跌。

    有关专家指出，目前美国政府已失去了控制次级债危机进一步蔓延的基本能力，最初注入流动性以及连续降息的做法，也没能达到预期目标，由于危机涉及范围广，对未来美国楼市和宏观经济走势的敏感性强，因此在危机发生一年之后，还无法预料其危害究竟会有多大。

    遗憾的是，美联储对房价的忧虑来得太迟。虽然一时预防了经济不景气，美国的低利率维持时间过长，美联储算是间接帮助抬高房价。《经济学家》认为，美联储应该像英国和澳大利亚的中央银行那样，以提高利率和给购房者清晰的口头警告来冷却房产市场的高温。即便美联储主席格林斯潘当初说几句话，也可以限制不断膨胀的房价泡沫。

    美国国家房地产经纪人协会(NAR)研究显示，2004年购买新房的美国人中，有23%的购房者是用于投资，而不是自己居住。13%的人是买第二套房子，因为认为房价还会上涨，这符合金融泡沫的定义。在迈阿密，一半的买家都在出售房子。许多房子在有住户之前，可能被转手了好几次。

    如今的抵押金融业使购房者可以贷款更多。据称，去年42%的初次购房者和25%的购房者没有付首付。事实上，买家有时能获得买房价格105%的贷款。此外，抵押机构要求借款人出示的资产、就业和收入证明也越来越少，甚至不需要。

    在美国，只还利息的按揭比比皆是，甚至有银行玩起了“负分期还款”，即贷款购房者每期还款还不足利息部分，等于是购房者旧债未还又欠新债。在加州，去年有60%的新按揭属于只还利息或负分期还款，而在2002年只有8%。美国全国的平均水平则是1/3。这无疑是对房价的一场豪赌―除非房价在短时间内大幅上升，借款的购房者能够卖出一个好价钱。一些贷款是ARM(可调利率抵押贷款)，使借款者有可能面对今后提升的利率。

　　“楼市瘟疫”蔓延全球

    在研究人士看来，美国楼市泡沫形同瘟疫，并已经横越大西洋，大有席卷欧洲甚至全球更广泛地区之势。

    据报道，包括英国、爱尔兰、西班牙、波罗的海各国，以及亚洲的印度北部和中国南部等地，经历过去近10年飙涨的房价后，近来出现了同步下挫。专家预言，上述欧洲国家比美国情况更糟，甚至可能出现大规模楼市崩盘的现象。

    受美国次级债危机影响，过去两个月英国房贷核准率比去年下降超过三成。今年3月份平均房价更是大跌2.5%，是自1992年以来单月跌幅最大的一次。

    因为银行房贷大幅下降，意味着房屋销量减少，而销量减少很可能导致新房售价下降。虽然到目前为止英国的房屋建筑商还相信新房售价比较坚挺，但已有权威机构预测，2008年和2009年英国房屋平均价格将下跌5%。

    摩根士丹利公司4月14日公布的一份研究报告预测，如果抵押贷款市场条件不变的话，未来英国商业银行坏账可能大幅度上升，而英国房价未来两年内可能还将下降15%左右。目前，英国住房抵押贷款的规模约为1640亿英镑左右。

    英国的情况虽然严峻，但爱尔兰的问题更严重。据估计，爱尔兰楼市经过16年的迅速发展后，楼价已被高估了30%，幅度是发达国家中最高的一个。专家预计，爱尔兰房价调整后对经济产生的震荡将远远大于美国。