论道中国房地产

　　在政府重视下，保障性住房房源会越来越多

　　但房产市场真正的供需状况没有发生太大变化

　　长远看，房价一路走高仍是一种必然

　　编辑手记：

　　改革开放以来，随着市场经济的进一步深入，房地产市场也活跃了起来。在大中城市，房地产市场给消费者最大的感受就是房子越来越漂亮，但价格也越来越高。以至于出现了经济适用房、廉租房不够用，商品房空置率居高不下的尴尬局面。

　　可是这些残酷的现状，并没有动摇建业集团董事长胡葆森的信念，在他眼中，中国房地产市场第一阶段的“实物分房”时代早已寿终正寝，现在正处在“房地产风暴”的第二个10年。作为在房地产市场搏杀多年的“斗士”，他对房产市场有着自己独到的见解与思考，无论是站在区域市场还是整个行业的各个层面，他的话相信都能给消费者和业界同行带来一些启发。

　　俗话说：外行看热闹，内行看门道。就让我们从老胡的话中，品味出自己对中国房地产市场未来走向的感受吧。

　　胡葆森与建业集团

　　胡葆森，57岁，在房地产开发及投资方面拥有超过15年的经验。于1992年进军中国房地产市场，建立“建业”品牌。除发展本集团业务外，还致力推动中国房地产业的发展，于2001年与万通集团冯仑及万科集团王石等中国房地产业的领军人物共同发展创立“中城联盟”，积极倡导并推动“新住宅运动”，曾当选“中国房地产十大风云人物”、“中国房地产十大功勋人物”等，获全国工商联住宅产业商会颁发的“住宅产业领军人物奖”。现任河南省工商联副主席及郑州大学M BA兼职教授。

　　建业住宅集团(中国)有限公司，系香港建业住宅集团有限公司于1992年5月在国内创办的专注住宅产业开发的独资企业，公司具有国家房地产开发一级资质。

　　目前，建业房地产业务已扩展至河南省17个地级城市，并进入了两个县级城市，形成全省布局。年开发量约200万元，年销售量约70万元，连续两年年总纳税额逾亿元，为河南各城市人居环境的改善、城市化进程做出了贡献。在省域化发展战略的推进中，建业逐渐具备修改和制订新进入城市住宅建设标准的资格与能力，与当地开发商共同提升城市建设水平，获得专家、政府、同行、客户、员工一致认同。公司现有员工800余名。

　　政府会越来越重视保障性住房

　　房源会越来越多

　　很高兴看到地方各级政府最近一两年在不断加大廉租房、普通商品房、经济适用房的建设力度。我们的业务主要在河南省，去年郑州市在这方面采取了一些新的措施，又成立了郑州市住宅投资集团，主要是用于建设经济适用房和廉租房，可以想象随着政府在这方面工作力度的不断加大，面对中低收入缺房者的房源会逐渐增多。

　　当然，这个问题其实积累了很多年了，从1998年停止福利分房制度以来，过去10年时间，商品房的供应主要还是以市场为主，政府在这一块的投入是不够的。因此，阶段性地出现了中低收入阶层住房短缺的状况，而这种短缺也导致了供不应求状况的长期存在，这也是过去几年房价居高不下的重要原因。但是，从这两年开始，特别是今年的政府工作报告中，关于这方面的问题有一个很长的篇幅，比往年的政府工作报告谈这个问题谈得都多，而且还具体地提出了“三项原则”和“四项措施”，我相信地方政府也会越来越重视这个问题，房源也会越来越多。

　　2008年是房价调整期

　　真正的供需状况没有发生太大变化

　　最近这次房价调整，我认为主要由两个原因造成。

　　首先就是在过去的两年间，特别是2006年下半年到2007年这段时间，有一些城市，比如，上海、广州、深圳、北京从2005年下半年开始房价连续大幅度上升。房价上升的速度快过了中产阶层收入水平上涨的速度，这么一来不要说中低收入阶层的人，就连中高收入阶层的人，看到北京、上海、广州这种市场的房子也已经买不起了，也就是说价格偏离了价值，这就违背了市场规律。

　　另一个原因就是，中央对房地产业的热点问题，在最近三四年间加大了管理和调控力度，不希望房价涨得这么快。所以，最近这两年，各级政府特别是地方政府加大了经济适用房，包括普通商品房的供应数量，市场中低价位的房子供应量不断增多，也是使市场价位往回调整的一个原因。

　　媒体在这个过程中起到了推波助澜的作用，加大了冬天、泡沫、拐点等概念的渲染力度，使得原来想买房，或者是本来要投资房子的投资客，或者是可买可不买，就是游离市场的人，阻碍了他们的买房热情，甚至是阻止了他们的买房行为，使得持币观望的现象变得普遍了。

　　我个人认为，至少在去年下半年到现在这段时间里面，中国房地产市场真正的需求和真正的供应没有发生太大的变化。就像我刚才说的中低价位的房子供应量也还不大，政府刚刚推出来的一些，比例非常小。这段时间，按照比例供应，房价不应该出现这么大的调整，这里面有很多心理上的因素。但是这个时期，我想可能会持续一段时间，人们的心理要调整。

　　长期来看，房价还是会平稳上升

　　我个人多年来一直坚持这样一个观点：房子作为一个商品，它的短期价格涨落是靠市场的供求关系来决定的，长期来讲主要是靠商品的成本来决定。

　　短期看，1998年福利分房制度停止之后，改革开放20年所聚集的购买能力，在这一年后释放了出来，这种需求就决定了市场长期处在供不应求的局面。房价从1998年起大幅度地连续上升了几年，跟这种局面是分不开的。在这种形势下，只要推出房子来，哪怕是性价比不是很高的房子，都有人买。这种现象不正常，但是又同我们的国情紧密地联系在一起，再加上近十年国民的收入也在不断增加。

　　我们还应当注意到，有这样一批到中国来投资的人，他们来中国之后也要买房子。长三角一带聚集了将近100万台湾省过来的技术、经营管理人员，这些人在大陆安家了，也需要买房子。长三角、珠三角一带的港澳台同胞越来越多，因为过关和交通越来越方便，有的人就在深圳住，然后早上回去香港上班；有些人在珠海住，再到澳门上班。长三角、珠三角的房价大幅度上涨，不光是本地的购买力，外来的因素也加重了阶段性的需求。大家都看到，在杭州，现在已经有房子卖到10万块钱一平方米了，这在过去是不可能的现象。但是我想这个房子一定是香港、新加坡的人来买的，因为他们的参照物是当地的房价，所以就算10万块钱一平方米在他们看来也是很低的。香港现在已经是两万港币一英尺，就是差不多20万元一平方米，比起杭州人间天堂的房价还要贵很多，所以在他们看来杭州的房价还不够高，于是在深圳又出现了十几万元一平方米的房子，这是一种特殊需求。

　　当然，这种情况是阶段性的现象，不会持续太久。等到政府的房子，中低价位的房子、中小户型的房子出现更多的时候，房价就会下来，今年表现的情况也是这个原因使然。

　　但是我们不能回避的是地价在上涨、劳动力价格在上涨、建材的价格也在上涨、营销成本在上涨、银行要加息、商品房成本的主要构成部分都在上涨，所以长期来看，房价一路走高也是一种必然。但究竟是稳步增长，还是快速增高以至于阶段性地出现不合理，主要靠供求关系来决定。至于今天该不该买房？我的意见是一线城市的买房者，现在需要观望一下，看看是不是真正能够下调。对于二线、三线城市的消费者来说，如果本地市场在过去几年没有大幅度上涨的情况，并且购房只是自用，在任何时候购买都是恰当的。

　　刚性需求究竟有多大？每个城市、每个地区的情况是不一样的，就河南而言，这种刚性需求一般都在70%-80%的水平上。有刚性需求支撑，市场不会垮掉，不像专家说的泡沫要破裂，我没有那么悲观。我相信中国房地产市场在未来20年乃至更长时间，会随着中国城市化的主题不断地推进，在未来的20年甚至30年的时间里，都会是一个朝阳产业。

责编：李菁