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小产权房深陷利益困局 谁因小产权房受益?

 

CCTV.com  2008年01月30日 10:53  来源:中国经济时报  
[内容速览]  从2007年十一后,周易便拿出全部家当7万元投入到销售小产权房的“事业”中。周易的朋友陈忠是另一位从事小产权房销售的人,2005年在北京通州卖出第一套小产权房时,他对小产权房和大产权房的区别还知之甚少。

  从2007年十一后,周易便拿出全部家当7万元投入到销售小产权房的“事业”中。然而,这一次的“全情投入”却让周易身陷困境,难过年关。

  “我现在的想法就是,政府马上出台针对小产权房的措施,无论政策怎么定,我都认了,只是不要让我看不到头。”面对中国经济时报记者,自从加入小产权房代理销售行当,他没有睡过一个安稳觉。

  周易的朋友陈忠是另一位从事小产权房销售的人,2005年在北京通州卖出第一套小产权房时,他对小产权房和大产权房的区别还知之甚少。三年后的今天,陈忠有了自己的房子和汽车,其小产权房销售业务范围从通州向房山、怀柔等地扩散。

  陈忠等人的成功正产生着巨大的示范效应,吸引像周易一样的后来者前仆后继,加入到小产权房代理销售中。然而,随着国家叫停小产权房,发布风险提示,小产权房的销售一落千丈,周易三个月只卖出不到十套房。

  小产权房销售与大产权不同,代理商从开发商处拿到代理权后,再将销售权分给下面的分销商,“房子数量多的小产权房楼盘甚至有30个以上的分销商。”陈忠告诉记者,近三年来北京小产权房的数量日益增加,较2005年时数量增加了近十倍;最早集中在通州,后来房山成为其集中地,现在怀柔、密云等地都遍布小产权房。

  他说,在2007年12月28日的京华时报B86版的房产广告中,40个房地产项目中房山区的小产权房占到11个。“大产权房价格越来越高,买不起的人越来越多,大量买房人只能选择价格较低的小产权房,此后小产权房的数量就越来越多,价格也水涨船高,唯一不变的是购买小产权房人的组成成分。”

  “这三年间,平均下来我们部门每个月成交10余套小产权房,其中有20%左右被城区拆迁户买了,还有30%左右被需要给子女空出城中房的老人买去,其余的都是外地人买走的,也有大概5%的比例是投资客买的。”陈忠介绍。

  谁因小产权房受益?

  “小产权房给当地带来了很大的变化,特别是一些偏远落后农村经济被刺激起来,房山区的琉璃河镇就是典型,那里的房地产项目几乎都是小产权。”多年销售小产权房的贺军向记者表示,2005年时琉璃河镇还是落后的乡村,最引人注目的是规模庞大的水泥厂。而在三千年前,这里是西周燕国的首都。从京石高速琉璃河出口,便进入琉璃河镇。

  2008年12月25日,记者在琉璃河镇采访时遇到卖柿子的何云,在她的身后,不仅有卖土鸡、土鸡蛋的老农,还有在2007年初被下令拆除的小产权房“鹏达锦园”,地基已经被全部掩埋。“听说那里好像占用了耕地。”她说。据了解,“鹏达锦园”是2006年北京市土地执法中查出的违法项目之一。

  “按照一平米老房换一平米新房的比例,开发商给了我两套房。现在小区里住的人80%都是拆迁户,只有少数房子卖给城里人。”住在琉璃河镇秀水新村的邓秋告诉记者,她对这样的置换标准还是满意的。但是这个标准已经不能满足某些等待住房改造的村民,说得一平方米老房换两平方米新房他们才能同意搬迁。

  在琉璃河镇,更多的村民认为小产权房的开发与己无关,“他们建房子卖钱,我还是住在自己的房子里。除了镇里多了很多不认识的人,并没有感觉到小产权房带来多大的好处。”

  采访中记者了解到,房山区琉璃河镇11个村每村都有小产权房项目,琉璃河镇的小产权房,包括已售3年的“琉璃阳光”,销售2年的“新秀家园”、“秀水新村”,当地最大的房地产项目“滨水雅园”,2007年才开始建设的“耄耋公寓”以及已经售完的“福乐园”、“镜水家园”等十余个房地产项目。但以村民回迁房为主的房地产项目并不多,一些房地产项目主要以出售给外来人口为主,徐涛便是众多外来买房人之一。

  “我觉得住在这里空气清新,交通也还方便,唯一不足的地方就是配套。你看这里有这么多的房地产项目,以后肯定会越来越好。”徐涛买了琉璃河镇的房子,而城里的房子让给他准备结婚的孩子。

  在小产权房的产业链中,受益最大的是房地产开发商和地方政府。“房地产商占了40%的利益,地方政府占40%,仅有不到20%的利益给了农民。”知情人士向记者透露。

  如何解决小产权房各方利益

  “小产权房买卖中最受益的不是拥有土地权的城镇农民,而是城镇的基层领导。”网民过客在百度贴吧中表达着不满。

  “在农村集体土地上建房,农民应当是房地产开发中最大的受益者,但从目前的现状来看,农民并没有得到多少好处。”中国社科院一位不愿透露姓名的专家表示。

  他认为在确保不占用耕地的前提下,各村按照政府的统一规划,在宅基地上建房,并利用整理出的土地招商引资,对农村经济发展有着非常实际的促进作用。

  “昌平区的北七家镇建造的王府花园、温泉花园、八仙新村等15个居住社区,在1996年被认定为违法建设项目,但当时住户已经有几千,1997年政府专门针对这些小产权房下达12号文件,住户在补交土地出让金和有关税费,补办有关手续并处以罚款之后其房产可以转为合法。到2003年,这些住宅项目基本完成手续补办转为合法。”在遇到电话咨询小产权房合法性问题的客户时周易总会这样说,但他们自己却消除不了对小产权房的担忧。

  “要是占用耕地,肯定得拆除,但那些既符合规划又没有占用耕地的呢,是不是应该可以转成大产权?”临近春节,周易他们更加关注媒体上的消息,迫切希望能得到官方对小产权房问题处理的确切说法。还有更多和小产权房相关的人也在密切关注市场变化。

  杜大爷2006年在琉璃河镇买了一套90平米的小产权房,他是西城区的拆迁户,和他一样的朋友中也有一些在这里买房,大家在一起时互相安慰:“这么大的社区,又没有占用耕地,应当不会拆除吧。”

  这个冬天,周易和他的同伴每天都处在忐忑不安之中,其中的一些人,已经开始谋求销售大产权房。他们和众多购买小产权房的人一样,期望将来出台《农村土地管理法》等法规政策,使悬而未决的小产权房问题最后得到一个公平合理的说法。(文中买房卖房人均为化名)

责编:金文建

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